lördag 24 september 2016

Fastighetsbolag nr 1: Klövern del. 2

I del två kommer jag gå igenom bolagets finansiella styrka och efter det göra en sammanfattning om mina tankar om bolaget och dess framtid. Det jag kommer titta på är bolagens belåning då fastighetsbolag är väldigt kapitalintensiva och behöver låna större delen av pengarna till inköp av fastigheterna. 
Jag kommer titta på hur bolagens drift- och betalningsnetto ser ut samt dess vakansgrad. Det jag kommer titta på när det kommer till framtiden för fastighetsbolag är bl.a. ränteläget, inflation och befolkningstillväxten.


Diverse nyckeltal

Nyckeltal: Nuvarande kurs (10 års snitt/tillväxt)

Direktavkastning: 3,3% (4,5%)
P/B: 0,83 (0,80)
Omsättning: 3:-/aktie (8,4%)
Vinst: 2,2:-/aktie (8,1%)
Utdelning: 0,35:-/aktie (6,9%)
Utdelningsandel: 15,9% (28,6%)
ROE: 17,3% (10,5%)
ROA: 5,4% (3,4%)
Soliditet: 31,2% (31,6%)
Driftnetto: 1,92:-/aktie
Betalningsnetto: 1,23:-/aktie


Lönsamhet

Klövern har sedan 2012 haft en stadigt stigande vinsstillväxt och snittet på 10 år ligger på runt 8% vilket är i linje med omsättningstillväxten. När man tittar på direktavkastningen på det egna kapitalet (betalningsnetto/eget kapital) så visar det en ROE på 10% och när man då jämför detta med direktavkastningen på det totala kapitalet (driftnetto/totalt kapital) så får vi 3,5% vilket är väsentligt lägre. Detta går hand i hand med bolagets lite högre skuldsättning och en soliditet om 31%. 

Bolagets målsättning har varit att ligga minst 9 procent över den 5-åriga statsobligationen vilket de i snitt de senaste 10 åren klarat.

När det kommer till utdelningen så håller bolaget en väldigt låg utdelningsandel som de senaste åren varit 28% i snitt. Trots den låga utdelningsandelen så täcker inte det fria kassaflödet utdelningarna. Lite missvisande att mäta så på fastighetsbolag kanske då bolagen är väldigt kapitalintensiva och Klöverns capex de senaste 10 åren har i snitt varit 270% i relation till det operativa kassaflödet.

Skuldsättning

Som nämnts innan så ligger bolaget på en soliditet om 30%. Detta tycker jag är lite för lågt och ser gärna en soliditet över 40%. Även bolagets ränteteckningsgrad är relativt låg och ligger endast på lite över 2. Med dagens låga ränteläge kanske det inte är så farligt med en lägre soliditet och mindre kassa. Räntan lär förbli hyffsat låg ett tag och höjningarna borde inte ske särskilt snabbt med tanke på dagens makroläge.
Klöverns offensiva agerande kanske är rätt sätt vid ett tillfälle som detta. Jag som ganska defensiv investerare kanske missar en stor avkastning som oftast håller mig till stabilare bolag än detta.

Värdering

Jag gillar att för skojs skull alltid slänga in Benjamin Grahams värderingsformel för att se vart det hade landat. 

Värde = 1,92*(8,5+(2*8,1%)) = 47,50:-/aktie

Räknar man enbart på snitt P/E och snittvinst senaste 10 åren skulle priset landa på 6,1(P/E)*0,81(vinst) = 4,95:-/aktie

Ser man då till fastigheternas verkliga värde (25,5 mdr) och delar detta med antalet utestående aktier (932,5 m) så skulle priset landa på 27:-/aktie och i så fall ge en substansrabatt på 57%. Låter lite felaktigt så vet inte om jag gör något tankefel här kanske.

Om man då ponerar att räntan kommer fortsätta hålla sig låg framöver så kommer folk dra sig mer och mer mot fastighetsaktierna som redan är dyra. I Klöverns fall som nu handlas till en DA till 3,3% vilket är betydligt lägre än 10 års snittet på 4,6%. Trots det så handlas den till ett lägre P/E än 10 åriga snittet på 6,1. På årets vinst handlas den till 4,8, 2017 års vinst 4,3 och 4 till 2018 års vinst räknat på snittökningen på vinsten.
En förklaring att både bolagets yield och bolagets P/E minskat är att bolaget sedan 2009 stadigt sänkt utdelningsandelen.

Jag tycker Klövern känns som ett helt okej bolag med samma typ av strategi som Balder. En offensiv strategi med förvärv av bolag och fastigheter i större städer i attraktiva lägen som ändå inte är mitt i smeten. Trots detta kommer jag inte köpa bolaget då jag inte gillar den höga skuldsättningen och en osäker utdelning. Är man enbart ute efter utdelningen så kan man istället titta på Klöverns preferensaktie som delar ut 20:-/år och har en DA på 6,3% till dagens kurs.

-

Jag tycker fastighetsbolag är lite kluriga att titta djupare på. Jag ser gärna att folk kommer med åsikter om var jag missar och tänker fel och kommer med förslag på vad man skall titta på och hur man värderar olika saker för bolagets räkning!

Ha en trevlig helg allihopa och jag ser fram emot diskussion om bolaget här eller på twitter :)


fredag 23 september 2016

Veckans Veckoportföljsköp v.38

Då har ännu en vecka gått och jag fortsätter med experiment med veckovisa köp till vår Veckoportfölj. En portfölj jag startat på Avanza med deras Mini-courtage. Detta är ett experiment jag har bestämt mig för att hålla mig till under hela 2016 och sedan utvärdera hur det gick.


Denna veckan gjorde jag helt enkelt så att jag sorterade min Veckoportfölj efter avkastning och gjorde helt enkelt så att jag köpte den med sämst gav. Och detta bolag var *trumvirvel* H&M. Ett bolag som det surras mycket om nu och deras lönsamhetssvårigheter. Senaste försäljningssiffrorna var sämre än förväntat och bolaget har många frågetecken kring dess framtid. Ett bra läge att köpa eller är det en start att snitta ner sig ända ner i graven? Time will tell :)

Veckans köp sammanfattat
  • Hennes & Mauritz: 2 st för 246,80:-/st --- YOC 3,95%
Totala summan för köpen (inkl courtage) blev 495,00 SEK och ger oss 19,50 SEK extra i årlig utdelning och förväntad utdelning för rullande 12 månaders ligger nu på 3 056,50:- ifrån veckoportföljens innehav.

Inköpstillfällen för Henns & Mauritz




Fördelningen i veckoportföljen för tillfället



Utveckling sedan start



torsdag 22 september 2016

#uppesittarkväll

Då var det dags igen. Uppesittarkvällen är här och det är dags att bestämma sig för vad det skall bli för affärer under morgondagen. För egen del så blir det inget köp då jag och flickvännen håller på att leta större lägenhet och för att inte behöva ta av aktiedepån eller belåna lägenheten vi redan bor i för kontantinsatsen så blir det att spara undan till den istället.

Hade vi inte varit i köptankar av lägenhet så hade jag troligtvis inte gjort något speciellt köp heller utan bara gjort som jag brukar göra. Jag för över ca 40% av lönen direkt till aktiedepån som får ligga där tills jag anser att det finns köpläge i någon aktie jag vill ha. Den som jag skulle kunna tänka mig att köpa en mindre stek i Novo Nordisk som fortfarande är okej värderad enligt mig. Även HM kan jag tycka vara värd att öka i en aning då den är mer rimligt värderad nu än innan.

Annars så kommer jag under helgen fortsätta med mina amatöranalyser av fastighetsföretagen och del två av analysen av Klövern hoppas jag kunna slänga ut under helgen.

Vad köper ni under #uppesittarkväll?

måndag 19 september 2016

Fastighetsbolag nr 1: Klövern del 1

Klövern figurerar på Large Cap och har ett börsvärde på runt 10,5 miljarder sek. Deras inriktning är lokalfastigheter i tillväxtregioner och affärsenheterna är uppdelade i fyra enheter: Syd, Öst, Stockholm samt Mellan/Norr. 
Bolaget äger ca 415 fastigheter om ett värde på 35 miljarder sek. Fastighetsbeståndet sträcker sig ifrån Sollefteå i norr till Malmö i söder. Bolagets aktie står för närvarande i 10,69 kr.


Strategi och mål

"Klöverns strategi är att direkt eller indirekt genom dotterbolag förvärva, äga, förvalta, utveckla och försälja fastigheter samt bedriva därmed förenlig verksamhet"

Finans
Klöverns produkter är lokaler. Lokaler som är anpassade efter kundens behov. I deras strategi ingår att eget kapital ska utgöras av både stam- och preferensaktie. Avkastningen på det egna kapitalet skall långsiktigt uppgå till riskfri ränta (som mäts som den femåriga statsobligationsräntan) plus minst 9 procentenheter samtidigt som utdelningen minst ska uppgå till 50 procent av förvaltningsresultatet. Utdelningen till preferensaktierna skall dock inte överstiga 30 procent av förvaltningsresultatet. 

Företagets soliditet ska långsiktigt uppgå till 40 procent (detta bestämdes 2015, innan detta var det 30 procent) samtidigt som räntetäckningsgraden minst ska vara 2,0 (bestämdes 2015 och ersatte tidigare mål om 1,5). Kapitalbindningen ska vara minst 1,5 år.

Faktiskt utfall: ROE senaste 10 åren 11,9 procent, utdelningsandelen har legat över 50 procent 8 av 10 senaste 10 åren, soliditeten senaste 10 åren 31,6 procent, räntetäckningsgraden har varit 2 eller mer 8 av 10 år senaste 10 åren och kapitalbindningen har varit över 1,5 varje år senaste 10 åren.

Förvaltning
Förvaltningen sker i egen regi. Ett stort fokus ska ligga på uthyrningsarbetet för att höja uthyrningsgraden. Även ett stort fokus på miljömässiga aspekter finns i arbetet med hyresgästerna. Nettoinflyttningen ska uppgå till minst 1 procent av hyresvärdet per år och överskottsgraden ska uppgå till minst 65 procent. 

De jobbar mycket med minskning i el och värmeförbrukning vilket ska minska med 8 respektive 6 procent till 2018 samtidigt som antalet gröna hyresavtal skall öka.

Faktiskt utfall: Nettoinflyttningen har varit över 1 procent 8 av 10 år senaste 10 åren, överskottsgraden har bara nått 65 procent två år senaste 10 åren och har som lägst varit 60 procent.

Transaktioner och projekt
De prioriterar projekt med högst avkastning. De vill skapa värde genom exploatering av byggrätter och nyproduktionsrätter för egen förvaltning eller avyttring.
Förvärvade förvaltningsfastigheter skall i snitt ha en långsiktigt direktavkastning på 6 procent per år och projektinvesteringar ska ge en avkastning på eget kapital om 15 procent.

Hyresgäster



Tar man en titt på hyresgästerna för Klövern så kan man se att bland de 10 största så är det bara Ericsson som står för en betydande del av det totala kontraktsvärdet. Den genomsnittliga kontraktstiden för dessa tio är idag 5,3 år samtidigt som den genomsnittliga kontraktstiden för samtliga hyresgäster uppgår till 3,5 år. Av hyresgästerna så kan man även se att flertalet av dem är relativt stabila bolag såsom Ericsson, WSP, Arbetsförmedlingen och PostNord.

Jag har inga åsikter om hur stor del en enda hyresgäst får utgöra av de totala hyresintäkterna men det känns som att det inte får vara allt för stort. Upp till 10 procent kan jag tycka är okej men sen känns det riskabelt då det skulle påverka resultatet för markant om företaget i fråga skulle få problem.


De fyra affärsenheterna

Stockholm
Region Stockholm består av enheterna Stockholm Norra, Stockholm Södra och Uppsala. Stockholm är Klöverns största region och ytan består främst av kontorslokaler. Stockholm är landets mest expansiva del och folkmängden i Stockholms län ökar varje år med cirka 35 000 personer samtidigt som Uppsala är en av Sveriges snabbast växande kommuner. 

Med en byggbransch on fire så gynnas fastighetsbolagen då det planeras för stora utbyggnader av både kommersiella lokaler och bostäder. Stockholmsregionen är därmed den landets mest expansiva region.


Här kan vi se att stora delar av Klöverns bestånd ligger i just Stockholmsregionen. Detta känns logiskt då Stockholm kanske är den "säkraste" regionen för fastighetsinvestering med stor inflyttning och ökande efterfrågan på lokaler och bostäder. När nära hälften av bolagets hyresvärde kommer från en enda region så hade man kanske kunnat önska en större spridning runt om i landet för en bättre diversifiering och mindre risk (om nu fastigheter i mindre städer skulle innebära mindre risk?)

Öst
Region Öst består av enheterna Linköping, Norrköping, Nyköping, Karlskrona och Kalmar. Detta är Klöverns näst största region. I den norra delen av området (Nyköping, Norrköping, Linköping) bor det närmre 500 000 personer vilket gör det till en av landets folktätaste regioner. 


Mellan
Region Mellan består av enheterna Västerås, Karlstad, Örebro, Falun/Säter och Härnösand Sollefteå. Detta är den tredje största regionen och det är kontorsytor som utgör den största delen här. I denna regionen har det i flera år påvisats en positiv befolkningstillväxt. Här domineras fastighetsmarknaden av lokala aktörer. 


Syd
Region Syd består av enheterna Göteborg, Malmö, Borås och Halmstad. Region Syds fastigheter består mestadels av lager- och logistikfastigheter. Hela 57 procent av den totala ytan i regionen består av detta. I Göteborg ökar befolkningen med i snitt 7 000 personer per år samtidigt som Skånes folkmängd ökar i snabbare takt än riket i övrigt. 


För att sammanfatta och få en bild över hur hyresvärdet ter sig över de fyra olika regionerna så fanns denna förklarande bild med i årsredovisningen.


Här kan vi se att över hälften av alla lokaler är kontorslokaler och att största hyresvärdena kommer ifrån Stockholm. Vi kan även se hur fastighetsbeståndet utvecklat sig där hyresvärdet ökat de senaste åren, troligtvis på grund av det gynnsamma klimatet, samtidigt som uthyrningsgraden och överskottsgraden hållit sig på stabila nivåer i linje med deras mål.

När man tittar på hur kontraktsstrukturen är för Klövern så utgår en fjärdedel av samtliga kontrakt inom ett år. Genomsnittliga kontraktstiden är 3,5 år vilket jag kan tycka är ganska kort tid men detta är något de jobbar med att öka för bättre stabilitet. 

Även om fastigheterna de har inte ligger i "top notch" områdena så är de flesta fastigheterna i väldigt fina områden. Jag som bor i Göteborg tycker verkligen att de lyckats med fastigheterna de förvärvat här. Jag tycker även det kan vara en bra diversifiering över landet då i motsats till exempelvis Hufvudstaden som enbart har fastigheter supercentralt i Göteborg och Stockholm vilket jag i vissa fall kan vara riskabelt.

Bolagets finansiering

På grund av den fortsatt låga räntan har företagets genomsnittliga ränta på dess lån minskat från 3,5 procent till 2,7 procent.

Av de utestående lånen som bolaget har så är det en relativt liten del som är "dåliga" lån. De lån som har över 4 procent i ränta är enbart 3,5 miljarder av de totala nästan 22 miljarderna som bolaget har i lån. Det är även dessa som har längst kvar till sitt förfalloår. Från 2021 och framåt.

Av lånen så har bolaget valt att räntesäkra 47 procent av de räntebärande skulderna. 

Ägarstruktur och ledning

Klövern har sammanlagt 43 911 st aktieägare varav 69 procent ägs av de tjugo största ägarna. Av samtliga ägare så står de privata för den största delen om 81 procent. 


Arvoden till styrelse höjdes med totalt 15 000:- till 2016 och uppgår idag till 715 000:-. Av dessa utgår 280 000:- till ordföranden och 145 000:- för respektive ledamot. Styrelsen består av de fem styrelseledamöterna Fredrik Svensson (ordförande), Rutger Arnhult (VD), Ann-Cathrin Bengtsson, Eva Landén och Pia Gideon. Arvoden som jag anser vara rimliga och ej i överkant.

Av dessa är det bara Fredrik Svensson och Rutger Arnhult som har ett aktieinnehav i Klövern. Resterande tre har inget aktieinnehav alls. Jag tycker att om du sitter i ett bolags styrelse så skall du ha ett aktieinnehav för att visa att du är seriös med att driva företaget framåt. 

I bolagets ledning ser det dock annorlunda ut. Av de fyra i bolagets ledning så har alla egna innehav i Klövern. Peter Kinnunen (42 800 stamaktier B och 2 145 preferensaktier), Susanne Essehorn (29 000 stamaktier A), Rutger Arnhult (9 376 732 stamaktier A, 85 173 646 stamaktier B och 596 955 preferensaktier) och Jens Andersson (37 000 stamaktier B). 

I bolagsledningen så är det Rutger och Peeter som har övriga styrelseuppdrag. Jag har en tro av att det säkert kan vara bra att ha varit aktiv i fler bolagsledningar för att ha tillräcklig erfarenhet för att veta vad som krävs för att i ledningsuppdraget leda bolaget i rätt riktning. På samma gång kan jag tycka att Rutger som har uppdrag i sex bolag utöver Klövern kan göra att du inte gör ett perfekt jobb i samtliga så något bolag bör bli lidande.

Rutger Arnhult har de senaste åren minst sagt varit i hetluften där man kunnat läsa allt från krogslagsmål till försök att ta över bolaget Tribona. En enkel sökning ger flertalet träffar på inte så positiva tongångar kring honom, exempelvis här och här.

I nästa del kommer jag gå igenom bolagets finanser och dyka ner mer i det vilket jag kan tycka är den roliga delen i analysarbetet.

söndag 18 september 2016

Analysserie

Har känt det senaste att när man inte sitter och tittar på bolag så mycket så försvinner analyseringsförmågan en del. Jag tänker därför ta tag i det och gå igenom flertalet bolag i varje sektor tänkte jag. Detta gör jag mestadels för min egen del men uppskattar jättemycket om man får mothugg och får berättat för sig vart man räknat bort sig, vad som är viktigt och vad som kan vara helt irrelevant information!

Vi får se i vilken utsträckning inläggen kommer komma då jag har ganska så stor tidsbrist men man får ta sig tid till det som är viktigt.

Först ut har jag tänkt att fastighetsbolagen skall få vara. Jag tänker att det kan vara en bra tid att analysera dem då jag inte behöver känna nån stress att köpa dem eftersom de troligtvis kommer vara dyra så länge räntan består. Hur kommer jag då gå tillväga?

Jag kommer screena fram de bolagen som har delat ut pengar de senaste 10 åren och haft en positiv utdelningstillväxt de senaste 10 åren. Därav försvinner visserligen några högkvalitativa bolag så som exempelvis Balder men så kan det vara när det är utdelningen som är viktig för min del. Jag kommer även hålla mig till Sverige till en början. Jag kommer använda mig av den eminenta tjänsten Börsdata som är den överlägset bästa tjänsten för att få koll på bolag i Norden. När jag screenade fram bolagen efter de två enkla förutsättningarna blev resultatet följande:



Dessa 12 bolag tänkte jag att jag skulle gå igenom för att bättre lära mig vad som är viktigt att titta på när det kommer till fastighetsbolag. Detta kan komma att ta en del tid men jag har kommit underfund med det senaste att jag inte behöver stressa utan det får ta den tid det tar. Det viktigaste för mig är att jag håller igång och kontinuerligt går igenom bolagen. Det skall bli kul och givande och hoppas ni där ute kommer uppskatta det! 

lördag 17 september 2016

Veckans Veckoportföljsköp v.37

Då har ännu en vecka gått och jag fortsätter med experiment med veckovisa köp till vår Veckoportfölj. En portfölj jag startat på Avanza med deras Mini-courtage. Detta är ett experiment jag har bestämt mig för att hålla mig till under hela 2016 och sedan utvärdera hur det gick.


Denna veckan tog veckoportföljen ett historiskt steg och blev internationell! Efter att ha kollat på Avanzas prislista så såg jag att det kostade lika mycket i alla länder att köpa aktier på kontot mini. MEN jag gjorde en tankevurpa. I Finland så var minimicourtaget 0,95 euro vilket är 9:- och inte 1:- som i alla övriga länder. Och självklart så var det ett finskt bolag jag började köpa så det blev ett dyrt köp :D

Det blev även en del omstuvning i portföljen då jag valde att slänga ut både Telia och Ratos. För de pengarna som detta frigjorde gjorde jag mina "internationella" köp och tog in både Fortum och Sampo.

Fortum med sin starka kassa kommer kunna ge utdelning i flera år framöver och tar in den som ett high yield case. Även Sampo är något av en högavkastare och som ägare i försäkringsbolaget IF och Nordea så är det ett fint stabilt bolag. Flera bloggare har skrivit om bolaget bl.a. petrusko och näringslivsnörden

Veckans köp sammanfattat
  • Fortum: 20 aktier för 13,54 EURO/st --- YOC 8,12%
  • Sampo: 2 aktier för 39,95 EURO/st --- YOC 5,38%
Totala summan för köpen (inkl courtage) blev 3 372,00 SEK och ger oss 236,00 SEK extra i årlig utdelning och förväntad utdelning för rullande 12 månaders ligger nu på 3 037:- ifrån veckoportföljens innehav.

Inköpstillfällen för Fortum


Inköpstillfällen för Sampo


Fördelningen i veckoportföljen för tillfället




söndag 11 september 2016

I'm back!

Då ska jag efter ett litet ofrivilligt uppehåll försöka ta mig tillbaka till bloggandet! Det har varit lägenhetsletande, massa jobb och helgerna har varit fulla av aktiviteter. Jag har legat helt på latsidan när det kommer till att läsa om aktier och analysera bolag. Detta har dock inte hindrat mig från att göra mina Veckoköp samt inkassera utdelning som jag satt i arbete direkt. Jag tänkte att jag gör en liten uppdatering om hur läget är här nedanför i portföljerna så ska jag vara mer aktiv på bloggen framöver :)

Veckoportföljen

Fördelningen i Veckoportföljen ser ut enligt nedan för tillfället


Och utvecklingen sedan starten är enligt nedan


Utdelningar i Augusti & September

Total utdelning för augusti och september blev 580:-

Köp/sälj under Augusti & September

Jag har under både augusti och september gjort lite ändringar i portföljerna. Jag har öppnat ett par nya KF och ISK då jag funderat på att tex börja köra en Magic Formula portfölj men det tar emot i min utdelningstarm att lägga pengarna på något annat än utdelningsbolag men vi får se hur det blir. Transaktionerna som gjorts då är att jag köpt Yara International, Novo Nordisk och sålt Ratos och Telia Company. Tanken bakom detta är helt enkelt att jag snubblade över Yara och läste på lite lätt om bolaget som verkar i jordbruksbranschen med tillverkning av exempelvis gödsel och såg efter en snabb titt att de värderades historiskt ganska lågt varpå jag slog till och köpte en liten post om 20 st aktier för att senare analysera djupare innan jag tar en större postition.

Novo Nordisk har jag velat köpa ett längre tag men med tanke på priset och den dåliga yielden så har det inte blivit något köp. Nu har jag dock från att den kom ner till 320 DKK fyllt på 4 gånger och fått ett samlat GAV på 310 DKK för mina 40 aktier. Nu när den kommit ner ännu mer så kommer det troligtvis bli att jag fortsätter att snitta ner mig med mindre köp om 10-20 aktier åt gången.

Telia som jag köpte alldeles puckat för strax under 50 lappen i min jakt på utdelning i slutet av 2014 har inte presterat alls och ju mer jag tänker på bolaget desto starkare känsla får jag att denna aktier har inget mer att ge. En trolig utdelningssänkning under 2017 och inga tecken på ökat vinsttillväxt ger mig inga indikationer på att detta är en bra placering för mina pengar.

Ratos har ju länge varit en surdeg för mig och valde till slut att kasta ut den. Underpresterat konstant sen jag gick in i den runt 90:- och har fyllt på nedåt men har aldrig lyft. Ihop med utdelningarna så skulle jag tro att jag enbart gick minus nån tusenlapp men det är fortfarande inte godkänt.

Pengarna ifrån dessa försäljningar får vi väl se vart de hamnar. Om ränteläget består en längre tid så lär ju exempelvis fastighetsaktiernas priser ligga högt vilket innebär att jag inte lär fylla på där. I en orolig värld kommer vi ju alltid behöva mat så ICA kan jag tänka mig att gå in i igen för att få en defensiv placering för pengarna. Även Skanska känns relevant men för 190:- är den för dyr.

Den som lever får se helt enkelt!