Saker att tänka på vid byggbolagsinvesteringar!

Till att börja med vill jag bara säga att detta inlägg blev väldigt långt. Jag tänkte här egentligen bara göra en kort uppdateringen om resultatet för bostadsbyggandet för Q1 i år. För er som inte bryr er så mycket om byggmarknaden utan mer vill veta vad ni ska tänka på innan ni investerar i byggbranschen kan hoppa direkt ner till min slutsats och vad jag tycker man ska hålla koll på innan man investerar inom byggbranschen.

Förra torsdagen kom SCB med sin statistik för nybyggda bostäder för första kvartalet i år. Det har hittills i år preliminärt påbörjats 10 750 lägenheter vilket är en ökning med 29% jämfört med Q1 2014.

Här i grafen kan man se att det sen krisen 2009 har gått ganska kraftigt uppåt med undantag för en mindre dipp 2011.

Vår bostadsminister Mehmet Kaplan har ju lovat att det ska tillkomma 250 000 nya bostäder, varav 15 000 skall vara hyresrätter, till 2020 och gör man en snabb överslagsräkning så kommer inte 10 750 lägenheter per kvartal att räcka ((10750*4)*12=215 000). Men det ser ju trots allt ljust ut. Låga räntor, subventioner på 3,2 miljarder (som ska ge oss de 15 000 nya bostadsrätterna jag ovan nämnde) och ett helt Sverige som jobbar för fler bostäder. 250 000 bostäder kommer de ju lösa galant! Eller?

Om vi ser till de 15 000 nya hyresrätterna som ska tillkomma så finansieras dessa av de 3,2 miljarderna i subventioner som fastställdes för ett tag sedan. Dessa 3,2 miljarder finansieras av sänkningen av ROT-avdraget. Det blir alltså en finansiering inom den egna sektorn som det så fint kallas. Men är detta verkligen ett bra sätt att agera på? Att ställa ROT-avdraget som är en självfinansierande reform mot åtgärder för ökat bostadsbyggande. Jag tror inte det kommer få en särskilt stor effekt utan kommer öka kostnadsbilden i bostadsbyggandet.

Och om 3,2 miljarder skulle räcka för att få fullt ut finansierade hyresrätter så skulle det bli världshistoriens billigaste hyresrätter då priset per byggd lägenhet skulle landa runt 215 000 kr, vilket du inte kan bygga lägenheter för. Och eftersom snittpriset per byggd lägenhet idag ligger runt 42 000 kr/kvadrat(bruttokostnad inklusive mark och anläggningskostnad, länk) i storstäderna så kan man ju direkt se att regeringens 3,2 miljarder inte räcker särskilt långt. Storlekssnittet på nybyggda lägenheter i storstäderna ligger nånstans runt 60-68 kvadrat så det blir då 2 520 000 - 2 856 000 vilket skulle räcka till att bygga mellan 1 120 - 1 270 nya lägenheter. Hur ska man då få fram resterande 12 000 hyresrätterna man tänkt finansiera med subventionerna? (och ja jag förstår också att man inte bara kommer bygga 60 kvadratslägenheter men jag utgår från snittet för enkelhetens skull)

Här tycker jag det intressanta kommer. Att säga att vi ska få 15 000 nya hyresrätter innebär ju inte (om man ska vara petig) att vi faktiskt får 15 000 nya bostäder. Vi har senaste åren byggt 30 000 nya bostäder/år och man kan ju nu uppfatta det som att man med 15 000 nya hyresrätter kommer upp i 45 000 nya bostäder men så behöver det ju faktiskt inte vara. Att nå målet på en högre andel hyresrätter i storstäderna kan klaras av genom att man stuvar om och bygger 15 000 hyresrätter och 15 000 bostadsrätter och på så sätt så tillkommer inte en enda ny bostad TROTS att man klarat av målet om 15 000 nya hyresrätter.

För att "klaga" mer på dessa subventioner så kan man ju säga att 3,2 miljarder i stöd till en marknad där det 2013 lades 135 miljarder på nybyggnation av lägenheter känns som småpotatis. Sen är ju kanske inte subventioneringen helt fel men det behövs mer pengar för att det ska ge någon större effekt.

Ett annat problem man för tillfället kan se på byggmarknaden är markpriserna. Markpriserna skjuter i höjden vilket gör att det blir svårare för byggföretagen att bygga bostäder med en bra vinstmarginal. Kommunerna har visat sig vara ointresserade av att bygga billigt boende utan man vill bara sälja sin mark till högstbjudande och det som byggs är det som folk har råd att betala för. Exempelvis radhus till övre medelklass. Förståligt kanske, då kommuner runt om vill locka till sig så många höginkomsttagare som möjligt för att påverka skattebasen så de får mer pengar till övrig finansiering.

När det kommer till markproblemen så kan man ju även beskylla byggbolagen som anskaffar mark som de sedan sitter på och väljer att hålla på tills de får tillräckligt bra betalt för att bygga på den. Detta i sin tur bromsar ju in expanderingen av städer och bostadsbyggandet. Tilläggas bör att det faktiskt är en självklarhet att de gör på detta viset. Man driver ju inte ett bolag för att inte tjäna pengar.

När det kommer till  amorteringskravet så tror i alla fall jag att detta kommer vara väldigt kontraproduktivt för bostadsmarknaden. Det säger sig själv tycker jag att om ett amorteringskrav tillkommer som bara kommer gälla nya låntagare så kommer ju det innebära en ännu mindre rörelse på bostadsmarknaden. De yngre som vill in på marknaden måste nu inte bara spara ihop till kontantinsatsen utan man måste även ha pengar över till att amortera varje månad. Detta trycker även Ola Månsson (VD för Sveriges Byggindustrier) på och menar att amorteringskravet kommer motverka målet att öka bostadsbyggandet(länk).

Mycket har skrivits redan om amorteringskravet och alla har nog nu redan förstått konsekvenser av ett amorteringskrav men jag vill ändå flagga för ett mycket läsvärt inlägg om detta som Gottodix skrev häromdagen(länk).

När det nu även pratas om att regeringen ska se över ränteavdraget, ett ränteavdrag som kostar staten 30 miljarder kronor i skatteintäkter per år, så måste jag ju även se till hur detta kommer påverka framtida investeringar i byggbranschen. Jag kan tycka att det är oerhört motsägelsefullt att i ena änden tvinga folk att amortera på sina lån och i andra änden subventionera dina bolåneräntor. Men vad händer då ifall de avskaffar ränteavdraget som bl.a. bidragit till de höga bostadspriserna?

Vid en borttagning av ränteavdraget kommer dina bolån att bli dyrare. Även detta kommer göra det svårare för folk att klara av att köpa och äga sina lägenheter. En andra sak som bör bli en effekt av slopat ränteavdrag är att värdet på din bostad kommer att sjunka. Ekonomistas har skrivit ett väldigt bra inlägg om just detta(länk)

Slutsatsen

Min slutsats efter att ha fördjupat mig mer än vad från början var tänkt är att man bör hålla utkik efter vissa förändringar som kan komma att göras som kommer påverka bostadsbyggandet och på så sätt påverka byggbolagen.

Bostadsbidrag
Om vi får se ett bostadsbidrag kan det ge de som inte nu har råd att efterfråga lägenheter chans att efterfråga lägenheter vilket kan öka byggandet av bostäder. Så får vi ett bostadsbidrag så kommer detta troligtvis ge en skjuts till byggandet och detta kommer gynna byggbolagen.

Subventioner
Om subventionerna stannar på den nivå som de är på nu så är inte detta nånting man kan räkna in som fördelaktigt i sin analys av byggbolagen tycker inte jag. Skillnaden dessa subventioner gör är marginell men om vi får större och mer omfattande subventioner så kommer det få fart på byggandet så håll utkik efter det.

Markpriserna
När det kommer till markpriserna tycker jag man ska hålla utkik efter ifall det blir några ändringar i det kommunala planmonopolet. Detta planmonopol bromsar upp byggnationen och jag är helt övertygad om att ifall man förenklar detta så kan det komma att bli enklare för exempelvis privata aktörer att ge sig in på bostadsmarknaden och man kan på så sätt ge marknaden ytterligare en knuff.

Amorteringskrav
Här tror jag att vi har en hyffsat stor bov. Detta kommer göra att det blir svårare för nya att ta sig in på marknaden och det kommer absolut skapa en inlåsningseffekt på bostadsmarknaden. Detta kommer ge en otroligt trögrörlig marknad och får de igenom amorteringskravet så kommer detta absolut påverka bostadsbyggandet.

Detta är de saker jag tycker är man skall hålla utkik för innan man köper de bostadsbyggande bolagen exempelvis JM, Besqab & Amhult 2. Även de tre giganterna(NCC, Skanska & PEAB) kommer gynnas av ett stort bostadsbyggande så innan ni går in tungt i dem så kan kanske dessa punkter vara värda att ha i åtanke :)

Dags att titta åt byggbolagen?

Jag läste nyligen en analys om att de nordiska bygginvesteringarna växer med 1,6% i år vilket är en något svagare tillväxt än under 2014 trots en uppåtgående trend. Tillväxten dras i år ned på grund av minskade renoveringar i Danmark. Under 2016 förväntas dock aktiviteten öka i samtliga nordiska länder. Jag tänkte här sammanfatta analysen och ge lite av mina egna synpunkter på läget. 

Danmark har kämpat i motvind ända sedan 2006-2007 men hade en uppgång 2014, mestadels på grund av deras satsningar på bostadsrenoveringar och reparationer efter stormskador. Bostadspriserna har i Danmark  stabiliserats på senare tid och detta är troligtvis en effekt av deras ekonomiska återhämtning. Detta ihop med ganska låga nivåer av byggande under 2015 så kan man väl anta att de kommer ha en ganska försiktig återhämtning av byggandet framöver.

Norge har haft minskad nybyggnation av bostäder senaste två åren. Oljeprisfallet har gjort att alla investeringar i oljesektorn sjunkit under året och detta har i sin tur påverkat fastlandsindustrin och sysselsättningen. Bostadspriserna fortsätter trots detta att stiga och totalt sett ökar byggandet troligtvis både i år och 2016 (förutom kanske i de regioner som är beroende av oljeindustrin).

Finland har efter fyra år med minskad aktivitet så har den finska byggmarknaden nu planat ut och förväntas återhämta sig något under 2015. Här är man dock beroende av att extra resurser skjuts till för offentligt finansierade hyreslägenheter och renoveringsprojekt i bostäder. Finlands ekonomiska återhämtning har varit långsam och detta kan sätta käppar i hjulet för de investeringar som behövs.

Sverige har under de senaste åren haft en starkt utvecklande byggmarknad. Mest tack vare ökade investeringar i flerbostadshus, industri- och lagerbyggnader. Låga räntor, stigande disponibla inkomster och en positiv sysselsättningstillväxt har självklart hjälpt till och man förväntar sig att det kommer hjälpa till även framöver. Sänkningen av ROT-avdraget kan komma att trycka upp byggandet kortsiktigt men under 2016 blir dock utvecklingen mer osäker.
Bristen på arbetskraft och att stimulanserna ändras från privata hushåll till offentligt finansierade byggen risken i Sverige stor för en mer negativ utveckling

Sammanfattning
Sammanfattningsvis så kan man se att trenden är positiv i alla länder förutom Sverige. Antal påbörjade bostäder per 1000 invånare har vänt uppåt i Norge, Finland och Danmark.
När det kommer till renoveringsmarknaden är den ganska delad men här är Danmark en vinnare och deras stigande trend förväntas fortsätta åtminstone in i 2016.
Jag tror inte för tillfället att man kan se en stark trend i byggandet utan man får nog invänta fler signaler ifall man vill vara helt säker innan man går in i byggsektorn. Jag själv är ett fan av NCC och kommer fylla på mer när den närmar sig 220:-.

Är det någon del inom byggsektorn man ska se upp med så tycker jag bolag som JM, Besqab och Victoria Park är sådana. Senaste fallet i JM visar på hur svårt det är, att som rent bostadsbyggarbolag, tjäna pengar på det. JM säger nu att priserna på markerna de köper är dyrare än innan och det blir då mindre fördelaktigt att faktiskt bygga till dagens priser. Man ska också tänka på att de minskade marginalerna JM redovisade nyligen är ju resultat av de bostäder man redan byggt på mark till "rimliga" priser. Hur kommer då marginalen se ut när de bygger på de dyra markerna?

Till sist så får vi hålla utkik efter statistik för "Nybyggnad av bostäder för 1:a kvartalet 2015" som SCB släpper den 21a maj!

-

Jag tänkte även slänga in en liten rolig info om ett mindre byggbolag jag hittat. Jag snubblade över ett mindre bolag här i Göteborg (jag väljer att inte nämna namnet) vars affärside är att dels äga och förädla fastigheter samt bygga nya fastigheter och industrilokaler. De har en liknande affärside som NCC, Skanska och PEAB men här skiljer sig detta bolaget mot de tre giganterna. Detta bolaget har, hör och häpna, över 10% i vinstmarginal nästan 10 år tillbaka. Detta är att jämföra mot de tre stora som ligger mellan 2-4% i vinstmarginal. På något sätt så har ju detta bolaget hittat det gyllene receptet för ett byggbolag. Synd bara att detta inte är ett noterat bolag för då hade jag slängt in mina pengar här direkt :D

Vad tror ni där ute om byggmarknaden framöver?

Bokrecension "Ledarskap, 200 råd"

Detta inlägg har nödvändigtvis ingenting med ekonomi att göra men jag är en person som gärna så ofta jag kan suger i mig kunskap från alla möjliga håll och kanter. Mitt nyårslöfte för 2015 ska bli att läsa en bok i månaden. MINST. 

Jag kommer försöka lägga upp bokrecensioner på de böcker jag läser, som jag tycker är relevanta för folket ute i aktie-bloggosfären. Den större delen av högen med böcker jag har att läsa är böcker om aktiestrategier, marknaden och ekonomi generellt.

Jag anser att Percy Barneviks bok "Ledarskap, 200 råd" är relevant här ute i bloggosfären då jag antar att flertalet bloggare har någon typ av arbetsledar-/chefsposition.

Percy Barnevik är en av sveriges mest framgångsrika företagsledare i modern tid. Listan på uppdrag han haft kan göras lång men han har bland annat varit VD och Ordförande för Sandvik i USA, varit ordförande i Skanska, suttit i styrelsen för General Motors och utvecklat hjälpprojektet Hand in Hands i diverse u-länder. 

Boken är riktad mot ledare inom näringslivet och han lägger stor vikt på effektivitet i genomförandet. Han föredrar ett snabbt beslut med villighet till att det kan bli fel istället för att sitta för länge i planeringsstadiet och hamna efter i utvecklingen.

Jag tänkte ta upp några punkter jag fastnade för som jag kommer ta med mig ut i arbetslivet när jag väl ska ta mig an ledarrollen.

-Ansvar, att kunna delegera ansvar vidare och inte bara skitgörat. Ge ansvar och få folk att växa kommer göra ditt eget jobb väldigt mycket enklare. 

-Uppriktighet, att i alla lägen hålla sig till sanningen och vara uppriktig mot dina anställda. Sanningen kommer alltid komma ikapp dig och då kommer det slå hårdare mot dig än om du varit uppriktig från första början.

-Strategi & "Sense of urgency", att inte sitta och ödsla tid på att få fram en "perfekt" strategi för ditt arbete utan att röra sig i rätt riktning och korrigera sig rätt under tiden för strategier brukar få ändras ganska omgående ändå.

Att också kunna urskilja vad som faktiskt är viktigt och inte är viktigt för att slippa ödsla tid på ovesäntliga saker. När du sen vet vad som är viktigt gäller det att gå den extra milen för att få jobbet gjort. (Sense of urgency)

-Nödvändig förändring, att ständigt jobba för bättre och nödvändig förändring. Utan nödvändig förändring kommer man bli omsprungen. "Det är som att cykla. När man stannar faller man"

-Snabbhet i allt, snabbhet gäller allt inom företaget. Att producera en produkt på 2,5 år istället för 4 år kan generera väldigt mycket till företaget. Han lägger stor vikt på att det är viktigare att agera och hålla företaget i rörelse än att låta perfektionisterna sitta och klura på en plan en längre tid och man hamnar efter konkurrenterna. "Framtiden tillhör inte de största företagen utan de snabbaste. Men se upp om de stora blir snabba"

-Tillgänglighet, som chef ska du ALLTID vara tillgänglig för dina anställda. De ska alltid känna att de kan vända sig till dig utan att behöva känna att de stör.

-Berg- och dalbana i karriären, är du driven, ambitiös och en risktagande person så gör dig redo på en berg- och dalbana inom arbetet. Du är aldrig så bra som det sägs när du är på toppen och du är aldrig så dålig som det sägs när du är på botten.

-Fyra viktiga steg,  höra, förstå, tro på budskapet, agera. Lyssna på dina medarbetare och förstå deras problem. Skapa lösningar ihop med dem och sprid budskapet vidare. Tro på det och agera därefter så kommer de följa efter.

Jag kunde slänga in 30 råd till som jag tyckte var bra men de här var några av de som tilltalade mig och mitt framtida arbete bäst. Jag kan varmt rekommendera denna till alla er med chefspositioner där ute. Ni kommer garanterat kunna ta med er något till arbetet efter att ha läst denna.

Har ni några bra boktips så är det bara skicka över dem. Kunskap är makt gott folk!

Analys av NCC

Då fick jag äntligen lite tid att sätta mig ner och börja gå igenom mina innehav väldigt ordentligt. Jag har idag gått igenom byggbolaget NCC.

NCC är ett av nordens ledande bygg- och fastighetsutvecklingsföretag. De utvecklar och bygger bostäder, kommersiella fastigheter, industrilokaler och offentliga byggnader, vägar och anläggningar.

De har mestadelen av sin verksamhet här i Sverige men är även verksamma i Norge, Finland, Danmark, Tyskland och Baltikum.

Jag lyssnade på NCC nyligen när de var på skolan och pratade om deras mark och anlänggningsverksamhet. Enbart runt och i Göteborg har de flera stora projekt igång och de räknar med att få in x-antal miljardprojekt 2015-2016 då det är mycket som ska göras om med Göteborgs infrastruktur. Har även varit och tittat på bro- och motorvägsbygget de för tillfället utför utanför Borås.
Jag känner stort förtroende för NCCs anbuds- och projektavdelning då de flera gånger visat sig på ett innovativt sätt kunna ta fram nya sätt att utföra arbeten för att kunna pressa sina anbudspriser. Bara på brobygget i Borås kunde de komma 50 MSEK lägre än tvåan pga andra innovativa sätt att utföra stora delar av markarbetet.

Nu känner jag att det blev mycket fokuserat på just Göteborg så nu tycker jag vi hoppar över till siffrorna ;)

Jag har först gjort en grundlig genomgång av NCCs årsredovisningar senaste 10 åren. Efter att jag tittat över dem så använder jag mig av Benjamin Grahams "Intelligent Investor" strategi för att få den finansiella informationen mer uppdelad.

Här har bolaget klarat 5/7 och jag ser gärna att de klarar minst 6/7 för att jag ska känna mig övertygad om att det är ett bra och stabilt bolag.

Andra delen är att räkna ut bolagets "Intrinsic Value" och göra en framtida analys på vad man tror är en hållbar utveckling för företaget.

Som många andra av de större byggbolagen så är varken vinstmarginalerna eller tillväxten särskilt stor och när man räknar på detta så känns NCC köpvärt någonstans mellan 184 och 119 SEK.

-

Jag tycker att NCC är ett bra och stabilt bolag som har bra slagkraft i branschen. Hotet som jag ser är att de större projekten även börjar bli attraktivt för utländska bolag. Man ser både norska, danska och tyska bolag som räknar till sig miljardbyggen här i Sverige vilket ökar konkurrensen för NCC. NCC i sin tur räknar ju till sig projekt runt om i Europa så det jämnar förhoppningsvis ut sig.

Skulle jag inte varit ägare av Industrivärden så kan jag ärligt säga att jag troligtvis hade varit mer sugen på att köpa Skanska då de är världens näst största byggbolag och har en stor exponering mot USA och Sydamerika.
Jag ser även NCC som ett fint innehav att ha i portföljen då de direktavkastar närmre 5 %.

Jag kommer fortsätta följa NCC och när de klättrar nedanför 200-strecket kommer jag göra mig redo att fylla på.