Korta tankar om Hemfosa

Ett av twitters favoritbolag för tillfället är fastighetsbolaget Hemfosa. En relativt ny spelare på börsen som börsintroducerades 2014 och som sedan dess ökat i kurs och fastighetsinnehav rejält. Bolaget startades 2009 och har sedan dess expanderat rejält. 2009 stängde de böckerna med 13 fastigheter och ett totalt fastighetsvärde på 220 mkr och sju år senare äger de nu 420 st till ett värde av 33 mdr kronor.

Om bolaget

Hemfosa Fastigheter AB startades 2009 av nuvarande VDn Jens Engvall. Bolagets affärsidé är att utveckla och äga fastigheter som är samhällsfinansierade. Bolagets strategi är att bygga långsiktiga relationer och vara relativt aktiva på på marknaden med ökade köp. För att klara av att hålla hög aktivitet på transaktionsmarknaden så emitterade man preferensaktier under 2014. På sikt vill bolaget att 75 procent av beståndet skall vara samhällsorienterade fastigheter. 

Utöver samhällsfastigheterna som bolaget äger så äger man även en mindre andel av kontors-, logistik- och lagerfastigheter. Hemfosa är relativt unika i sitt sätt att arbeta då de är det enda bolaget på börsen som är inriktade nästan uteslutande på samhällsfastigheter.

Under 2015 valde bolaget att även ge sig ut på de nordiska marknaderna och förvärva fastigheter i både Norge och Finland. 

Finansiella mål

- Bolaget ska leverera högst avkastning bland de noterade svenska fastighetsbolagen över en period om 5 år

- Soliditeten skall långsiktigt uppgå till minst 30 procent

- Ränteteckningsgraden ska långsiktigt uppgå till minst 2 ggr

Utdelningspolicy

Utdelningen ska långsiktigt uppgå till 60 procent av förvaltningsresultatet exklusive resultatandel av joint ventures. Här har ju då pref-ägarna företräda till utdelning framför stamaktieägarna.

Samhällsfastigheter

Fördelarna med att fokusera på samhällsfastigheter är att kontraktstiderna ofta är längre. Istället för 3-5 år som de flesta kontrakt är för kommersiella bolag så ligger kontrakten här på mellan 5-10 år. På nyproduktion är de ännu längre och kan sträcka sig så långt som 25 år. 

En av anledningarna till att de kan lyckas få längre kontraktstider är att hyresgästerna i fastigheterna ofta har högre krav på anpassning av lokalerna. Exempel på detta är planlösning för skolor eller utformning av vårdinrättningar.

Gör man större specialanpassningar så följs det i regel av nya hyresavtal med högre hyresnivåer längre avtalstider.

Utbudet på samhällsfastigheter styrs främst av befolkningstillväxten och demografisk fördelning. Då vi lever i en tid där det ställs allt högre arbetsmiljökrav så kan även detta öka efterfrågan på samhällsfastigheter eftersom högre krav och regleringar kan leda till ombyggnation och nybyggnation.

Något som talar för Hemfosa är ju att sveriges befolkning ökar och beräknas i år nå 10 miljoner. Med fler människor så behövs det fler samhällsfastigheter. Och väljer sen kommunerna att börja sälja ut sina fastigheter för att kunna lägga mer fokus på utbildning eller att bygga bostäder så kommer detta ge tillfällen att förvärva för bolaget.

Hyresgäster och kontraktstruktur

Hyresgästerna inom samhällsfastigheterna utgörs till stor del skattefinansierade verksamheter så som skolor, rättsväsende eller vård och omsorg. Hemfosa har ca 3 740 hyresavtal och den genomsnittliga återstående kontraktstiden ligger på ungefär 6 år. Ser man enbart till de tio största hyresgästerna så ligger den genomsnittliga återstående löptiden på 8 år. De norska hyreskontraktens återstående löptid var under 2016 10,2 år medans de finska var 8,6 år. 

Skola

Hyresgästerna som bedriver skolaktivitet står för 18 procent av Hemfosas totala hyresintäkter. Bland de största hyresgästerna här återfinns Högskolen i Oslo, Härnösands kommun och Mittuniversitetet. Här ser väl jag den största risken av hyresgästerna. Att ha de privatägda skolorna som hyresgäster kan bli kostsamt då det tidigare har svängt en del i denna sektorn. Skulle skolorna gå i konkurs så blir Hemfosa utan hyresintäkt och kan få problem med att hitta ny hyresgäst som gillar den typen av lokaler.

Rättsväsende

Hyresintäkterna härifrån står för ca 12 procent av de totala hyresintäkterna. Dessa fastigheter är ofta specialanpassade då det ställs höga krav på säkerheten. Detta ser jag som en fördel vilket borde göra rättsväsendet trögrörliga när de väl fått en lokal utformad så som de vill ha den för att den ska fungera optimalt. Stora hyresgäster här är Domstolsverket och Polismyndigheten.

Vård och omsorg

10 procent står dessa fastigheter för i hyresintäkter i bolaget. Här kräver det ofta större anpassningar av lokalerna och bland de största hyresgästerna återfinns Espira Barnehager AS, Härnösands kommun och Strängnäs kommun.

Övriga

Övriga samhällsfastigheter kan exempelvis vara mark, garage eller lager.

Tankar efter att tittat snabbt på bolaget

Mina tankar efter att ha gått igenom årsredovisningen för 2013-2015 samt senaste kvartalsrapporten så tycker jag detta bolaget känns stabilt. Tanken att mestadels äga samhällsfastigheter skapar en helt annan trygghet i hyresintäkterna än övriga fastigheter. Med längre kontrakt skapas det en säkrare inkomst. Det enda jag oroar mig för är om man i jakten på expansion och avkastning tar in mindre kreditvärdiga privata aktörer. Något jag gillade var fördelningen av kvinnor och män i bolaget. Jämlika bolag tenderar att prestera bättre på börsen än bolag som har övervikt enbart män.

Jag hade gärna sett en något högre soliditet än enbart ett krav på minst 30 procent. Något mer jag inte är jätteexalterad över är att bolaget emitterat preffar vilket gör utgångsläget sämre för mig som i så fall kommer äga stamaktien.

Jag kommer att djupdyka mer i bolaget men är över lag positivt inställd. Det jag vill ha svar på och kommer leta efter innan jag gör något köp är:

- Om bolaget skulle få problem hur påverkar det mig som stamaktieägare när preffarna kommer före?

- Hur stor del av bolagets hyresgäster är privata respektive offentliga?

- Hur ser riskerna ut med en soliditet om bara runt 30 procent?

- Hur kommer bolaget påverkas om ränteläget vänder uppåt?

Vad tycker ni där ute om Hemfosa? Vilka faror ser ni med bolaget och kanske hela fastighetssektorn?

Veckans Veckoportföljsköp v.2

Då har ännu en vecka gått och jag fortsätter med experiment med veckovisa köp till vår Veckoportfölj. En portfölj jag startat på Avanza med deras Mini-courtage. Detta är ett experiment jag har bestämt mig för att hålla mig till under hela 2016 och sedan utvärdera hur det gick.

I måndags var x-dag för Hemfosa och när utdelningen kommit in så valde jag att sätta den i arbete direkt. 50:- kom in så jag avrundade uppåt och köpte en extra aktie :). Det surras en del om Hemfosa på twitter och den känns relativt okej värderad för tillfället. Substansvärdet ligger runt 88;-/aktie, 5,3% DA, soliditet på nästan 42% och handlas under eget kapital. Krävs en djupdykning under helgen då jag känner att detta potentiellt kan vara en aktie att ta in i den vanliga portföljen. 

Min oro kring fastighetssektorn är väl som alla andras dock. Det kom nya siffror i veckan att inflationstakten ökat till 1,7 procent under december månad vilket kan lägga grunden för räntehöjningar. Kommer de så kommer fastighetssektorn troligtvis ta stryk trots att lite av oron redan är inprisad.

Vi kan se att efter att MA50 brytit igenom MA200 så har aktien fortsatt
neråt och då utdelningen har avskiljts från kursen så har den hållt sig
under 80:-. Här kan den kanske komma att bottna då den varit nere
och vänt här innan. 

Veckans köp sammanfattat

• Hemfosa: 7 st aktier för 79,95 SEK/aktie --- YOC 5,25%

Totala summan för köpen (inkl. courtage) blev 642,00 SEK och ger oss 29,40 SEK extra i årlig utdelning och förväntad utdelning för rullande 12 månaders ligger nu på 3 472,10:- ifrån veckoportföljens innehav.

Inköpstillfällen för Hemfosa Fastigheter

Börjar kännas enformigt att bara köpa Hemfosa men när ett bolag
verkar billigt så ska man väl passa på. Eller?

Fördelningen i svenska veckoportföljen för tillfället

Utveckling sedan start

Inför v. 51

Då var vi framme vid årets näst sista vecka och jag tänkte redogöra för jag kommer hålla koll på under veckan. Jag fokuserar främst på lite småtrender i bolagen i min Veckoportfölj då jag anser att väldigt mycket är dyrt och det finns inga vidare köptillfällen till ordinarie portföljen just nu. 

Jag har under senhösten ökat i high-yield-bolagen i Veckoportföljen så det har blivit mycket bank. Bank tycker jag dock nu är dyrt (om de nu inte ska uppvärderas p.ga. ihållande låg ränta) även om de fortfarande har en rätt hög yield på 5-6%.

Vad händer under v.52?

Under måndagen kommer Federal Reserves ordförande Janet Yellen hålla ett tal där hon pratar om statusen på arbetsmarknaden i USA.

Under tisdagen kommer den Japanska centralbanken ge sitt penningpolitiska utlåtande för att sedan ge sitt räntebesked.

På onsdagen kommer riksbanken här i Sverige ge sitt räntebesked om den kortsiktiga styrräntan. Förväntningarna är att styrräntan kommer bli orörd på -0,50%.

Vi kommer även under onsdagen få siffror från den amerikanska husförsäljningen vilket kan ge en indikation på hur väl det står till i konjunkturen. 

Siffror för råoljelagren kommer även de under onsdagen. EIA (Energy Information Administrations) mäter ökningen per vecka av kommersiell råolja som hålls i lager av amerikanska företag.

På torsdag så kommer de svenska detaljhandelssiffrorna som förväntas landa på +0,5% för november månad.

Bolagen jag håller koll på under v.52

OMXS30 har sedan länge vänt och är i en stigande trend. Som det
ser ut så lär det fortsätta. Vi kan se ett stöd runt 1240-1250 som kan
vara viktigt att hålla koll på om det nu är så att börsen skulle vända
neråt igen. Bryter vi igenom det så finns chansen för större dipp.

Som jag skrev om i förra veckans inlägg så har jag noterat ett mönster
i Castellum där den brukar gå ner mot 115-110:- för att sedan vända
uppåt igen och jag tror nu den vänt uppåt igen. Man kan se att MA50
har börjat vända uppåt och med en yield på nästan 4% så känns det
som ett okej tillfälle att öka till Veckoportföljen.

Samma trend kan man tyckas se i Hemfosa. Att bolaget har ett spann
ner till 75:- där den gärna vänt för att sedan gå upp mot 95:-. På 83:-
tycker jag att det är okej att öka i den även om trenden är nedåt. Här
får man dock 5% i DA och en trevlig kvartalsutdelning.

Det är synd att H&M redan står för så stor del av min totala portfölj
för annars tror jag att här kan vara idé att fylla på. På dessa priser
tror jag den kan vara fair value och vi kan se att MA50 precis håller
på att bryta igenom MA200 vilket kan ses som en köpsignal. Med en
dubbelbotten runt 220:- så finns chansen att den nu är på väg
tillbaka till högre nivåer.

I Novo Nordisk så tror jag vi har sett bottnen. Jag tror bolagets
framtida lönsamhetsbekymmer är inprisade på de här nivåerna och
MA50 börjar bromsa upp. För den långsiktige kanske detta är ett bra
läge att påbörja en position. Vill man vara säker på att det vänt tänker
jag att man får invänta tills även MA200 börjar vända innan man går in.

Veckans veckoportföljsköp v.50

Då har ännu en vecka gått och jag fortsätter med experiment med veckovisa köp till vår Veckoportfölj. En portfölj jag startat på Avanza med deras Mini-courtage. Detta är ett experiment jag har bestämt mig för att hålla mig till under hela 2016 och sedan utvärdera hur det gick.

Veckoportföljen gick starkt i början av veckan och de bolag jag tittade på att öka i under förra veckan sprang iväg och blev lite för dyra tyckte jag. Jag har ett litet dilemma i att jag tycker man kan köpa H&M i mindre poster på denna nivån men mitt innehav i bolaget står för hela 16 procent i mina samtliga portföljer. Det är för mycket för min smak varav jag avvaktar med att köpa mer i H&M trots relativt attraktiv kurs. Även Investor har sprungit iväg för mycket för att jag ska vilja köpa den så då föll valet på ett bolag i en sektor som backat ltie. Hemfosa. 

I början av december fortsatte bolaget att förvärva och köpte 11 fastigheter, varav 5 tomträtter, till ett värde om 875 miljoner kronor. Säljare av detta är Kaupting och den totala uthyrningsbara ytan är cirka 80 000 kvadratmeter med kontorslokaler och skolor.

Vi kan se att bolaget kommit ner från toppnivåer sedan introduktion
och kortsiktigt så kan den ha bottnat i november. Den har börjat ticka
uppåt med högre toppar och bottnar.

Veckans köp sammanfattat

• Hemfosa: 6 st aktier för 85,00 SEK/aktie --- YOC 4,94%

Totala summan för köpen (inkl. courtage) blev 511,00 SEK och ger oss 25,20 SEK extra i årlig utdelning och förväntad utdelning för rullande 12 månaders ligger nu på 3 358,85:- ifrån veckoportföljens innehav.

Inköpstillfällen för Hemfosa Fastigheter

Om trenden fortsätter uppåt kan vi se att mina köp kan ha varit
relativt bra tajmade. Mycket tur skulle jag tro :)

Fördelningen i svenska veckoportföljen för tillfället

Utveckling sedan start

Innehav i utländska veckoportföljen

Utveckling sedan start i utländska veckoportföljen