Korta tankar om Hemfosa

Ett av twitters favoritbolag för tillfället är fastighetsbolaget Hemfosa. En relativt ny spelare på börsen som börsintroducerades 2014 och som sedan dess ökat i kurs och fastighetsinnehav rejält. Bolaget startades 2009 och har sedan dess expanderat rejält. 2009 stängde de böckerna med 13 fastigheter och ett totalt fastighetsvärde på 220 mkr och sju år senare äger de nu 420 st till ett värde av 33 mdr kronor.

Om bolaget

Hemfosa Fastigheter AB startades 2009 av nuvarande VDn Jens Engvall. Bolagets affärsidé är att utveckla och äga fastigheter som är samhällsfinansierade. Bolagets strategi är att bygga långsiktiga relationer och vara relativt aktiva på på marknaden med ökade köp. För att klara av att hålla hög aktivitet på transaktionsmarknaden så emitterade man preferensaktier under 2014. På sikt vill bolaget att 75 procent av beståndet skall vara samhällsorienterade fastigheter. 

Utöver samhällsfastigheterna som bolaget äger så äger man även en mindre andel av kontors-, logistik- och lagerfastigheter. Hemfosa är relativt unika i sitt sätt att arbeta då de är det enda bolaget på börsen som är inriktade nästan uteslutande på samhällsfastigheter.

Under 2015 valde bolaget att även ge sig ut på de nordiska marknaderna och förvärva fastigheter i både Norge och Finland. 

Finansiella mål

- Bolaget ska leverera högst avkastning bland de noterade svenska fastighetsbolagen över en period om 5 år

- Soliditeten skall långsiktigt uppgå till minst 30 procent

- Ränteteckningsgraden ska långsiktigt uppgå till minst 2 ggr

Utdelningspolicy

Utdelningen ska långsiktigt uppgå till 60 procent av förvaltningsresultatet exklusive resultatandel av joint ventures. Här har ju då pref-ägarna företräda till utdelning framför stamaktieägarna.

Samhällsfastigheter

Fördelarna med att fokusera på samhällsfastigheter är att kontraktstiderna ofta är längre. Istället för 3-5 år som de flesta kontrakt är för kommersiella bolag så ligger kontrakten här på mellan 5-10 år. På nyproduktion är de ännu längre och kan sträcka sig så långt som 25 år. 

En av anledningarna till att de kan lyckas få längre kontraktstider är att hyresgästerna i fastigheterna ofta har högre krav på anpassning av lokalerna. Exempel på detta är planlösning för skolor eller utformning av vårdinrättningar.

Gör man större specialanpassningar så följs det i regel av nya hyresavtal med högre hyresnivåer längre avtalstider.

Utbudet på samhällsfastigheter styrs främst av befolkningstillväxten och demografisk fördelning. Då vi lever i en tid där det ställs allt högre arbetsmiljökrav så kan även detta öka efterfrågan på samhällsfastigheter eftersom högre krav och regleringar kan leda till ombyggnation och nybyggnation.

Något som talar för Hemfosa är ju att sveriges befolkning ökar och beräknas i år nå 10 miljoner. Med fler människor så behövs det fler samhällsfastigheter. Och väljer sen kommunerna att börja sälja ut sina fastigheter för att kunna lägga mer fokus på utbildning eller att bygga bostäder så kommer detta ge tillfällen att förvärva för bolaget.

Hyresgäster och kontraktstruktur

Hyresgästerna inom samhällsfastigheterna utgörs till stor del skattefinansierade verksamheter så som skolor, rättsväsende eller vård och omsorg. Hemfosa har ca 3 740 hyresavtal och den genomsnittliga återstående kontraktstiden ligger på ungefär 6 år. Ser man enbart till de tio största hyresgästerna så ligger den genomsnittliga återstående löptiden på 8 år. De norska hyreskontraktens återstående löptid var under 2016 10,2 år medans de finska var 8,6 år. 

Skola

Hyresgästerna som bedriver skolaktivitet står för 18 procent av Hemfosas totala hyresintäkter. Bland de största hyresgästerna här återfinns Högskolen i Oslo, Härnösands kommun och Mittuniversitetet. Här ser väl jag den största risken av hyresgästerna. Att ha de privatägda skolorna som hyresgäster kan bli kostsamt då det tidigare har svängt en del i denna sektorn. Skulle skolorna gå i konkurs så blir Hemfosa utan hyresintäkt och kan få problem med att hitta ny hyresgäst som gillar den typen av lokaler.

Rättsväsende

Hyresintäkterna härifrån står för ca 12 procent av de totala hyresintäkterna. Dessa fastigheter är ofta specialanpassade då det ställs höga krav på säkerheten. Detta ser jag som en fördel vilket borde göra rättsväsendet trögrörliga när de väl fått en lokal utformad så som de vill ha den för att den ska fungera optimalt. Stora hyresgäster här är Domstolsverket och Polismyndigheten.

Vård och omsorg

10 procent står dessa fastigheter för i hyresintäkter i bolaget. Här kräver det ofta större anpassningar av lokalerna och bland de största hyresgästerna återfinns Espira Barnehager AS, Härnösands kommun och Strängnäs kommun.

Övriga

Övriga samhällsfastigheter kan exempelvis vara mark, garage eller lager.

Tankar efter att tittat snabbt på bolaget

Mina tankar efter att ha gått igenom årsredovisningen för 2013-2015 samt senaste kvartalsrapporten så tycker jag detta bolaget känns stabilt. Tanken att mestadels äga samhällsfastigheter skapar en helt annan trygghet i hyresintäkterna än övriga fastigheter. Med längre kontrakt skapas det en säkrare inkomst. Det enda jag oroar mig för är om man i jakten på expansion och avkastning tar in mindre kreditvärdiga privata aktörer. Något jag gillade var fördelningen av kvinnor och män i bolaget. Jämlika bolag tenderar att prestera bättre på börsen än bolag som har övervikt enbart män.

Jag hade gärna sett en något högre soliditet än enbart ett krav på minst 30 procent. Något mer jag inte är jätteexalterad över är att bolaget emitterat preffar vilket gör utgångsläget sämre för mig som i så fall kommer äga stamaktien.

Jag kommer att djupdyka mer i bolaget men är över lag positivt inställd. Det jag vill ha svar på och kommer leta efter innan jag gör något köp är:

- Om bolaget skulle få problem hur påverkar det mig som stamaktieägare när preffarna kommer före?

- Hur stor del av bolagets hyresgäster är privata respektive offentliga?

- Hur ser riskerna ut med en soliditet om bara runt 30 procent?

- Hur kommer bolaget påverkas om ränteläget vänder uppåt?

Vad tycker ni där ute om Hemfosa? Vilka faror ser ni med bolaget och kanske hela fastighetssektorn?