onsdag 27 maj 2015

Saker att tänka på vid byggbolagsinvesteringar!

Till att börja med vill jag bara säga att detta inlägg blev väldigt långt. Jag tänkte här egentligen bara göra en kort uppdateringen om resultatet för bostadsbyggandet för Q1 i år. För er som inte bryr er så mycket om byggmarknaden utan mer vill veta vad ni ska tänka på innan ni investerar i byggbranschen kan hoppa direkt ner till min slutsats och vad jag tycker man ska hålla koll på innan man investerar inom byggbranschen.

Förra torsdagen kom SCB med sin statistik för nybyggda bostäder för första kvartalet i år. Det har hittills i år preliminärt påbörjats 10 750 lägenheter vilket är en ökning med 29% jämfört med Q1 2014.


Här i grafen kan man se att det sen krisen 2009 har gått ganska kraftigt uppåt med undantag för en mindre dipp 2011.













Vår bostadsminister Mehmet Kaplan har ju lovat att det ska tillkomma 250 000 nya bostäder, varav 15 000 skall vara hyresrätter, till 2020 och gör man en snabb överslagsräkning så kommer inte 10 750 lägenheter per kvartal att räcka ((10750*4)*12=215 000). Men det ser ju trots allt ljust ut. Låga räntor, subventioner på 3,2 miljarder (som ska ge oss de 15 000 nya bostadsrätterna jag ovan nämnde) och ett helt Sverige som jobbar för fler bostäder. 250 000 bostäder kommer de ju lösa galant! Eller?

Om vi ser till de 15 000 nya hyresrätterna som ska tillkomma så finansieras dessa av de 3,2 miljarderna i subventioner som fastställdes för ett tag sedan. Dessa 3,2 miljarder finansieras av sänkningen av ROT-avdraget. Det blir alltså en finansiering inom den egna sektorn som det så fint kallas. Men är detta verkligen ett bra sätt att agera på? Att ställa ROT-avdraget som är en självfinansierande reform mot åtgärder för ökat bostadsbyggande. Jag tror inte det kommer få en särskilt stor effekt utan kommer öka kostnadsbilden i bostadsbyggandet.

Och om 3,2 miljarder skulle räcka för att få fullt ut finansierade hyresrätter så skulle det bli världshistoriens billigaste hyresrätter då priset per byggd lägenhet skulle landa runt 215 000 kr, vilket du inte kan bygga lägenheter för. Och eftersom snittpriset per byggd lägenhet idag ligger runt 42 000 kr/kvadrat(bruttokostnad inklusive mark och anläggningskostnad, länk) i storstäderna så kan man ju direkt se att regeringens 3,2 miljarder inte räcker särskilt långt. Storlekssnittet på nybyggda lägenheter i storstäderna ligger nånstans runt 60-68 kvadrat så det blir då 2 520 000 - 2 856 000 vilket skulle räcka till att bygga mellan 1 120 - 1 270 nya lägenheter. Hur ska man då få fram resterande 12 000 hyresrätterna man tänkt finansiera med subventionerna? (och ja jag förstår också att man inte bara kommer bygga 60 kvadratslägenheter men jag utgår från snittet för enkelhetens skull)

Här tycker jag det intressanta kommer. Att säga att vi ska få 15 000 nya hyresrätter innebär ju inte (om man ska vara petig) att vi faktiskt får 15 000 nya bostäder. Vi har senaste åren byggt 30 000 nya bostäder/år och man kan ju nu uppfatta det som att man med 15 000 nya hyresrätter kommer upp i 45 000 nya bostäder men så behöver det ju faktiskt inte vara. Att nå målet på en högre andel hyresrätter i storstäderna kan klaras av genom att man stuvar om och bygger 15 000 hyresrätter och 15 000 bostadsrätter och på så sätt så tillkommer inte en enda ny bostad TROTS att man klarat av målet om 15 000 nya hyresrätter.

För att "klaga" mer på dessa subventioner så kan man ju säga att 3,2 miljarder i stöd till en marknad där det 2013 lades 135 miljarder på nybyggnation av lägenheter känns som småpotatis. Sen är ju kanske inte subventioneringen helt fel men det behövs mer pengar för att det ska ge någon större effekt.

Ett annat problem man för tillfället kan se på byggmarknaden är markpriserna. Markpriserna skjuter i höjden vilket gör att det blir svårare för byggföretagen att bygga bostäder med en bra vinstmarginal. Kommunerna har visat sig vara ointresserade av att bygga billigt boende utan man vill bara sälja sin mark till högstbjudande och det som byggs är det som folk har råd att betala för. Exempelvis radhus till övre medelklass. Förståligt kanske, då kommuner runt om vill locka till sig så många höginkomsttagare som möjligt för att påverka skattebasen så de får mer pengar till övrig finansiering.

När det kommer till markproblemen så kan man ju även beskylla byggbolagen som anskaffar mark som de sedan sitter på och väljer att hålla på tills de får tillräckligt bra betalt för att bygga på den. Detta i sin tur bromsar ju in expanderingen av städer och bostadsbyggandet. Tilläggas bör att det faktiskt är en självklarhet att de gör på detta viset. Man driver ju inte ett bolag för att inte tjäna pengar.

När det kommer till  amorteringskravet så tror i alla fall jag att detta kommer vara väldigt kontraproduktivt för bostadsmarknaden. Det säger sig själv tycker jag att om ett amorteringskrav tillkommer som bara kommer gälla nya låntagare så kommer ju det innebära en ännu mindre rörelse på bostadsmarknaden. De yngre som vill in på marknaden måste nu inte bara spara ihop till kontantinsatsen utan man måste även ha pengar över till att amortera varje månad. Detta trycker även Ola Månsson (VD för Sveriges Byggindustrier) på och menar att amorteringskravet kommer motverka målet att öka bostadsbyggandet(länk).

Mycket har skrivits redan om amorteringskravet och alla har nog nu redan förstått konsekvenser av ett amorteringskrav men jag vill ändå flagga för ett mycket läsvärt inlägg om detta som Gottodix skrev häromdagen(länk).

När det nu även pratas om att regeringen ska se över ränteavdraget, ett ränteavdrag som kostar staten 30 miljarder kronor i skatteintäkter per år, så måste jag ju även se till hur detta kommer påverka framtida investeringar i byggbranschen. Jag kan tycka att det är oerhört motsägelsefullt att i ena änden tvinga folk att amortera på sina lån och i andra änden subventionera dina bolåneräntor. Men vad händer då ifall de avskaffar ränteavdraget som bl.a. bidragit till de höga bostadspriserna?

Vid en borttagning av ränteavdraget kommer dina bolån att bli dyrare. Även detta kommer göra det svårare för folk att klara av att köpa och äga sina lägenheter. En andra sak som bör bli en effekt av slopat ränteavdrag är att värdet på din bostad kommer att sjunka. Ekonomistas har skrivit ett väldigt bra inlägg om just detta(länk)

Slutsatsen

Min slutsats efter att ha fördjupat mig mer än vad från början var tänkt är att man bör hålla utkik efter vissa förändringar som kan komma att göras som kommer påverka bostadsbyggandet och på så sätt påverka byggbolagen.

Bostadsbidrag
Om vi får se ett bostadsbidrag kan det ge de som inte nu har råd att efterfråga lägenheter chans att efterfråga lägenheter vilket kan öka byggandet av bostäder. Så får vi ett bostadsbidrag så kommer detta troligtvis ge en skjuts till byggandet och detta kommer gynna byggbolagen.

Subventioner
Om subventionerna stannar på den nivå som de är på nu så är inte detta nånting man kan räkna in som fördelaktigt i sin analys av byggbolagen tycker inte jag. Skillnaden dessa subventioner gör är marginell men om vi får större och mer omfattande subventioner så kommer det få fart på byggandet så håll utkik efter det.

Markpriserna
När det kommer till markpriserna tycker jag man ska hålla utkik efter ifall det blir några ändringar i det kommunala planmonopolet. Detta planmonopol bromsar upp byggnationen och jag är helt övertygad om att ifall man förenklar detta så kan det komma att bli enklare för exempelvis privata aktörer att ge sig in på bostadsmarknaden och man kan på så sätt ge marknaden ytterligare en knuff.

Amorteringskrav
Här tror jag att vi har en hyffsat stor bov. Detta kommer göra att det blir svårare för nya att ta sig in på marknaden och det kommer absolut skapa en inlåsningseffekt på bostadsmarknaden. Detta kommer ge en otroligt trögrörlig marknad och får de igenom amorteringskravet så kommer detta absolut påverka bostadsbyggandet.

Detta är de saker jag tycker är man skall hålla utkik för innan man köper de bostadsbyggande bolagen exempelvis JM, Besqab & Amhult 2. Även de tre giganterna(NCC, Skanska & PEAB) kommer gynnas av ett stort bostadsbyggande så innan ni går in tungt i dem så kan kanske dessa punkter vara värda att ha i åtanke :)

1 kommentar:

  1. Get all your favorite alcoholic drinks on Duty Free Depot!

    All the popular brand name drinks for unbelievable discounted price tags.

    SvaraRadera