torsdag 18 juni 2015

Castellum vs. Hufvudstaden

Jag är (som de som läser min blogg vet) ett stort fan av fastighetsbolaget Castellum. Detta är mycket på grund av deras förmåga att år efter år höja sin utdelning och på ett mycket skickligt sätt kunna förvärva, utveckla och förädla fastigheter i områden med fin tillväxt. Jag har dock på senare tiden ställt mig frågan "Varför gillar jag inte då även Hufvudstaden som har lika många år med oavbruten utdelningshöjning som Castellum?". Så jag tänkte att varför inte göra en liten jämförelse mellan de båda bolagen.

Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag som håller till i diverse tillväxtområdena utanför storstäderna i Sverige. De har som mål att öka sitt kassaflöde med 10% per år vilket de faktiskt ej klarat(5,8% senaste 10 åren).De nettoinvesterar 5% av fastighetsvärdet varje år. De har ökat förvaltningsresultat och höjt utdelning varje år sedan 1997 med i snitt 12% per år.  De är även ledande inom miljöklassade byggnader i Sverige. 30% av alla Sveriges Green Building byggnader finns i Castellums bestånd. Minst 50% av förvaltningsresultatet skall delas ut varje år.

Hufvudstaden är troligtvis Sveriges mest kända fastighetsbolag och äger även Sveriges troligtvis kändaste shopping fastigheter så som NK huset i Stockholm och Femman huset i Göteborg. Även de har höjt sin utdelning senaste 18 åren som Castellum och har snittet per år har senaste 10 åren varit 8,5%.Mer än hälften av nettovinsten ska delas ut varje år och deras soliditet skall vara över 40% över tid. 7 år i rad har Hufvudstaden hamnat högst upp i fastighetsbarometerns Nöjd Kund Index och de firade i år även 100 år som fastighetsbolag.

Castellum har inga tankar på att bli Sveriges största fastighetsbolag utan fokuserar på tillväxt utan stor finansiell risk medans Hufvudstaden vill vara Sveriges mest attraktiva fastighetsbolag.

Fastighetsvärde
Hufvudstaden - 28 miljarder
Castellum - 38 miljarder

Vilka typer av fastigheter äger de?
Castellum -
Kontor, butik, lager/logistik och industri
Hufvudstaden - Butiker och kontor

Vart ligger fastigheterna?
Castellum -
Storgöteborg, storstockholm, Öresundsregionen, Mälardalen och Östra götaland
Hufvudstaden - Centrala lägen i Stockholm & Göteborg. 24 st i Sthlm och 4 st i GBG

Hur länge har de tänkt äga sina fastigheter?
Castellum - Långsiktigt så länge tillväxtpotentialen finns där.
Hufvudstaden - Långsiktigt ägande så länge deras fastigheter ligger kvar i de mest attraktiva lägena(vilket troligtvis är för evigt för jag tvivlar på att centrala Stockholm helt plötsligt hux flux blir ett oattraktivt läge:P)

Tankar om belåningsgrad och ränteteckningsgrad?
Hufvudstaden - har en belåningsgrad om 18,5% och en ränteteckningsgrad om 8,5(ggr)
Castellum - belåningsgrad max 55%(49% 2014) och ränteteckningsgrad om minst 200%(318% 2014)

Hyresvakansgrad i snitt/år senaste 5 åren
Hufvudstaden - 4,46%
Castellum - 11,2%

Utdelningsandel i snitt/år senaste 5 åren
Hufvudstaden - 30%
Castellum - 52%

Utdelningstillväxt i snitt/år senaste 5 åren
Hufvudstaden - 4,74%
Castellum - 5,02%

Avkastning på eget kapital i snitt/år senaste 5 åren
Hufvudstaden - 13,6%
Castellum - 12,32%

Direktavkastning
Hufvudstaden - 2,68%
Castellum - 3,72%

P/E
Hufvudstaden - 10,48
Castellum - 13,60

Beta
Hufvudstaden - 0,68
Castellum - 0,70

Andel aktieägare i respektive styrelser
Hufvudstaden - Alla i styrelsen äger aktier i bolaget varpå Fredrik Lundberg äger aktier för ungefär 10 miljarder kronor, vilket inte är fel att ha i ryggen när man investerar i ett bolag.
Castellum - Även här äger alla i styrelsen aktier även om jag kunde tycka att styrelseledamöter kunde ägt mer för att visa tilltro på bolaget.

Slutsats

Min slutsats landar i att de båda är oerhört fina stabila bolag. De är båda stabila utdelare och har höjt utdelningen lika många år i rad. Ska man se till risk så kan jag tycka att Hufvudstaden är något mindre riskabelt än Castellum. Med en lägre utdelningsandel och med fastigheter i de allra exklusivaste lägena känns de som snäppet säkrare investering jämfört med Castellum. Castellum har å andra sidan en högre direktavkastning för tillfället och jag ökade nyligen på i mitt innehav. 

Långsiktigt känner jag att båda dessa bolag kommer vara fina köp vilket man än väljer. Eftersom jag redan äger Castellum i vanliga portföljen så funderar jag på att stoppa in Hufvudstaden i min IPS. Jag börjar även bli sugen på bolaget Realty Income Corp som flera bloggare skrivit om. Skulle jag nu köpa både Hufvudstaden och Realty Income Corp så kommer jag vara tungt investerad i fastighetssektorn vilket inte känns särskilt lockande för tillfället. Jag ska ta en närmre titt på Realty Income Corp och se hur jag gör :)

6 kommentarer:

  1. När man tittar på fastighetsbolag, bör man inte kolla priset på bolaget jämfört med priset på fastigheterna de äger också?

    Om bolaget kostar dubbelt så mycket som fastigheterna så borde det vara en bättre affär att gå till dem och be att få köpa fastigheten direkt istället.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Absolut att man ska titta på detta vid köptillfället! Detklart du kan gå direkt till dem och köpa fastigheter av dem men jag har hundratals miljoner liggandes framme direkt ;) hehe

      Radera
  2. Hur har du räknat P/E-talet för Hufvudstaden? Är det baserat på kvartalsrapporten, helåret 2014 eller prognostiserat? Har för mig att de handlas på högre multiplar än PE10.

    Mvh,
    Konservativ

    SvaraRadera
    Svar
    1. Eftersom detta var en snabb jämförelse bara så använde jag mig av 2014 års resultat (9,70) vilket gav mig ett PE runt 10 :)

      Radera
  3. Tar du hänsyn till P/OE (owner earnings) dvs räkna med kassaflödet före värdeförändringar när du analyseras fastighetsbolag? Värdeförändringar kan lätt vara 200% av verkliga intjäningsförmågan

    SvaraRadera