lördag 24 september 2016

Fastighetsbolag nr 1: Klövern del. 2

I del två kommer jag gå igenom bolagets finansiella styrka och efter det göra en sammanfattning om mina tankar om bolaget och dess framtid. Det jag kommer titta på är bolagens belåning då fastighetsbolag är väldigt kapitalintensiva och behöver låna större delen av pengarna till inköp av fastigheterna. 
Jag kommer titta på hur bolagens drift- och betalningsnetto ser ut samt dess vakansgrad. Det jag kommer titta på när det kommer till framtiden för fastighetsbolag är bl.a. ränteläget, inflation och befolkningstillväxten.


Diverse nyckeltal

Nyckeltal: Nuvarande kurs (10 års snitt/tillväxt)

Direktavkastning: 3,3% (4,5%)
P/B: 0,83 (0,80)
Omsättning: 3:-/aktie (8,4%)
Vinst: 2,2:-/aktie (8,1%)
Utdelning: 0,35:-/aktie (6,9%)
Utdelningsandel: 15,9% (28,6%)
ROE: 17,3% (10,5%)
ROA: 5,4% (3,4%)
Soliditet: 31,2% (31,6%)
Driftnetto: 1,92:-/aktie
Betalningsnetto: 1,23:-/aktie


Lönsamhet

Klövern har sedan 2012 haft en stadigt stigande vinsstillväxt och snittet på 10 år ligger på runt 8% vilket är i linje med omsättningstillväxten. När man tittar på direktavkastningen på det egna kapitalet (betalningsnetto/eget kapital) så visar det en ROE på 10% och när man då jämför detta med direktavkastningen på det totala kapitalet (driftnetto/totalt kapital) så får vi 3,5% vilket är väsentligt lägre. Detta går hand i hand med bolagets lite högre skuldsättning och en soliditet om 31%. 

Bolagets målsättning har varit att ligga minst 9 procent över den 5-åriga statsobligationen vilket de i snitt de senaste 10 åren klarat.

När det kommer till utdelningen så håller bolaget en väldigt låg utdelningsandel som de senaste åren varit 28% i snitt. Trots den låga utdelningsandelen så täcker inte det fria kassaflödet utdelningarna. Lite missvisande att mäta så på fastighetsbolag kanske då bolagen är väldigt kapitalintensiva och Klöverns capex de senaste 10 åren har i snitt varit 270% i relation till det operativa kassaflödet.

Skuldsättning

Som nämnts innan så ligger bolaget på en soliditet om 30%. Detta tycker jag är lite för lågt och ser gärna en soliditet över 40%. Även bolagets ränteteckningsgrad är relativt låg och ligger endast på lite över 2. Med dagens låga ränteläge kanske det inte är så farligt med en lägre soliditet och mindre kassa. Räntan lär förbli hyffsat låg ett tag och höjningarna borde inte ske särskilt snabbt med tanke på dagens makroläge.
Klöverns offensiva agerande kanske är rätt sätt vid ett tillfälle som detta. Jag som ganska defensiv investerare kanske missar en stor avkastning som oftast håller mig till stabilare bolag än detta.

Värdering

Jag gillar att för skojs skull alltid slänga in Benjamin Grahams värderingsformel för att se vart det hade landat. 

Värde = 1,92*(8,5+(2*8,1%)) = 47,50:-/aktie

Räknar man enbart på snitt P/E och snittvinst senaste 10 åren skulle priset landa på 6,1(P/E)*0,81(vinst) = 4,95:-/aktie

Ser man då till fastigheternas verkliga värde (25,5 mdr) och delar detta med antalet utestående aktier (932,5 m) så skulle priset landa på 27:-/aktie och i så fall ge en substansrabatt på 57%. Låter lite felaktigt så vet inte om jag gör något tankefel här kanske.

Om man då ponerar att räntan kommer fortsätta hålla sig låg framöver så kommer folk dra sig mer och mer mot fastighetsaktierna som redan är dyra. I Klöverns fall som nu handlas till en DA till 3,3% vilket är betydligt lägre än 10 års snittet på 4,6%. Trots det så handlas den till ett lägre P/E än 10 åriga snittet på 6,1. På årets vinst handlas den till 4,8, 2017 års vinst 4,3 och 4 till 2018 års vinst räknat på snittökningen på vinsten.
En förklaring att både bolagets yield och bolagets P/E minskat är att bolaget sedan 2009 stadigt sänkt utdelningsandelen.

Jag tycker Klövern känns som ett helt okej bolag med samma typ av strategi som Balder. En offensiv strategi med förvärv av bolag och fastigheter i större städer i attraktiva lägen som ändå inte är mitt i smeten. Trots detta kommer jag inte köpa bolaget då jag inte gillar den höga skuldsättningen och en osäker utdelning. Är man enbart ute efter utdelningen så kan man istället titta på Klöverns preferensaktie som delar ut 20:-/år och har en DA på 6,3% till dagens kurs.

-

Jag tycker fastighetsbolag är lite kluriga att titta djupare på. Jag ser gärna att folk kommer med åsikter om var jag missar och tänker fel och kommer med förslag på vad man skall titta på och hur man värderar olika saker för bolagets räkning!

Ha en trevlig helg allihopa och jag ser fram emot diskussion om bolaget här eller på twitter :)


7 kommentarer:

  1. Jag håller med om att vissa fastighetsbolag är riskabla i dagsläget, speciellt de som byggts eller bygger på hög belåning. De sysslar dessutom med en hel del bokföringsmässiga trix för att snygga till boksluten. Skall jag gå in i fastighetsbolag skall det vara lågt belånade så som Hufvudstaden eller Wallenstam.

    Dock är fastighetsbolag jobbiga att värdera jämfört med andra bolag på börsen och äger man sin bostad och kanske något sommarhus mm så har man ju en fot med i fastighetsbranschen med de möjligheter och de risker som det innebär. Och då kan man låta aktierna i portföljen få väga upp detta genom att inte köpa fastighetsbolag. Så resonerar i alla fall jag.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Håller med dig och även jag gillar lite lägre belåning. Att tänka att man investerat i fastighetsbranschen bara för att man äger sin bostad vet jag fler som resonerar. Jag själv tänker inte så utan min bostad ser jag inte som någon investering alls :)

      Radera
  2. Kul serie du har startat här. Jag är inte jätteinsatt heller i fastighetsbranschen så ska bli kul att följa och kanske lära mig ett och annat :)

    En sak jag tänkte på är att jag har läst att p/e tal inte är användbara när det gäller fastighetsbolag utan man använder sig av p/ffo istället.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du har absolut rätt. En av anledningarna till det är att om bolagets byggnader har gått upp i värde så läggs detta som en intäkt och ger då bolaget ett lägre P/E än vad det egentligen har. Samma gäller för investmentbolag.

      Radera
  3. Intressant analys . Ser fram emot fler bolag. Denna bekräftar min bild av klövern som lite för aggressivt belånat för min smak. Äger Castellum och köper nog Wallenstam om/när den går under 70.
    Jag brukar titta på fastighetsbolags förvaltningsresultat/aktie när jag värderar. Ger en mer uthållig bild än transaktioner och värdeförändringar. Gillar utdelningar och kassaflöde.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag äger också Castellum men gillar även Wallenstam, Hufvudstaden, Whilborgs och FastPartner utan att ha tittat närmre på dem :)

      Okej tack för din input. Ska jag tänka på framöver när jag tittar på bolagen :)

      Radera
  4. QUANTUM BINARY SIGNALS

    Professional trading signals sent to your mobile phone every day.

    Start following our signals NOW and gain up to 270% per day.

    SvaraRadera