Saker att tänka på vid byggbolagsinvesteringar!

Till att börja med vill jag bara säga att detta inlägg blev väldigt långt. Jag tänkte här egentligen bara göra en kort uppdateringen om resultatet för bostadsbyggandet för Q1 i år. För er som inte bryr er så mycket om byggmarknaden utan mer vill veta vad ni ska tänka på innan ni investerar i byggbranschen kan hoppa direkt ner till min slutsats och vad jag tycker man ska hålla koll på innan man investerar inom byggbranschen.

Förra torsdagen kom SCB med sin statistik för nybyggda bostäder för första kvartalet i år. Det har hittills i år preliminärt påbörjats 10 750 lägenheter vilket är en ökning med 29% jämfört med Q1 2014.

Här i grafen kan man se att det sen krisen 2009 har gått ganska kraftigt uppåt med undantag för en mindre dipp 2011.

Vår bostadsminister Mehmet Kaplan har ju lovat att det ska tillkomma 250 000 nya bostäder, varav 15 000 skall vara hyresrätter, till 2020 och gör man en snabb överslagsräkning så kommer inte 10 750 lägenheter per kvartal att räcka ((10750*4)*12=215 000). Men det ser ju trots allt ljust ut. Låga räntor, subventioner på 3,2 miljarder (som ska ge oss de 15 000 nya bostadsrätterna jag ovan nämnde) och ett helt Sverige som jobbar för fler bostäder. 250 000 bostäder kommer de ju lösa galant! Eller?

Om vi ser till de 15 000 nya hyresrätterna som ska tillkomma så finansieras dessa av de 3,2 miljarderna i subventioner som fastställdes för ett tag sedan. Dessa 3,2 miljarder finansieras av sänkningen av ROT-avdraget. Det blir alltså en finansiering inom den egna sektorn som det så fint kallas. Men är detta verkligen ett bra sätt att agera på? Att ställa ROT-avdraget som är en självfinansierande reform mot åtgärder för ökat bostadsbyggande. Jag tror inte det kommer få en särskilt stor effekt utan kommer öka kostnadsbilden i bostadsbyggandet.

Och om 3,2 miljarder skulle räcka för att få fullt ut finansierade hyresrätter så skulle det bli världshistoriens billigaste hyresrätter då priset per byggd lägenhet skulle landa runt 215 000 kr, vilket du inte kan bygga lägenheter för. Och eftersom snittpriset per byggd lägenhet idag ligger runt 42 000 kr/kvadrat(bruttokostnad inklusive mark och anläggningskostnad, länk) i storstäderna så kan man ju direkt se att regeringens 3,2 miljarder inte räcker särskilt långt. Storlekssnittet på nybyggda lägenheter i storstäderna ligger nånstans runt 60-68 kvadrat så det blir då 2 520 000 - 2 856 000 vilket skulle räcka till att bygga mellan 1 120 - 1 270 nya lägenheter. Hur ska man då få fram resterande 12 000 hyresrätterna man tänkt finansiera med subventionerna? (och ja jag förstår också att man inte bara kommer bygga 60 kvadratslägenheter men jag utgår från snittet för enkelhetens skull)

Här tycker jag det intressanta kommer. Att säga att vi ska få 15 000 nya hyresrätter innebär ju inte (om man ska vara petig) att vi faktiskt får 15 000 nya bostäder. Vi har senaste åren byggt 30 000 nya bostäder/år och man kan ju nu uppfatta det som att man med 15 000 nya hyresrätter kommer upp i 45 000 nya bostäder men så behöver det ju faktiskt inte vara. Att nå målet på en högre andel hyresrätter i storstäderna kan klaras av genom att man stuvar om och bygger 15 000 hyresrätter och 15 000 bostadsrätter och på så sätt så tillkommer inte en enda ny bostad TROTS att man klarat av målet om 15 000 nya hyresrätter.

För att "klaga" mer på dessa subventioner så kan man ju säga att 3,2 miljarder i stöd till en marknad där det 2013 lades 135 miljarder på nybyggnation av lägenheter känns som småpotatis. Sen är ju kanske inte subventioneringen helt fel men det behövs mer pengar för att det ska ge någon större effekt.

Ett annat problem man för tillfället kan se på byggmarknaden är markpriserna. Markpriserna skjuter i höjden vilket gör att det blir svårare för byggföretagen att bygga bostäder med en bra vinstmarginal. Kommunerna har visat sig vara ointresserade av att bygga billigt boende utan man vill bara sälja sin mark till högstbjudande och det som byggs är det som folk har råd att betala för. Exempelvis radhus till övre medelklass. Förståligt kanske, då kommuner runt om vill locka till sig så många höginkomsttagare som möjligt för att påverka skattebasen så de får mer pengar till övrig finansiering.

När det kommer till markproblemen så kan man ju även beskylla byggbolagen som anskaffar mark som de sedan sitter på och väljer att hålla på tills de får tillräckligt bra betalt för att bygga på den. Detta i sin tur bromsar ju in expanderingen av städer och bostadsbyggandet. Tilläggas bör att det faktiskt är en självklarhet att de gör på detta viset. Man driver ju inte ett bolag för att inte tjäna pengar.

När det kommer till  amorteringskravet så tror i alla fall jag att detta kommer vara väldigt kontraproduktivt för bostadsmarknaden. Det säger sig själv tycker jag att om ett amorteringskrav tillkommer som bara kommer gälla nya låntagare så kommer ju det innebära en ännu mindre rörelse på bostadsmarknaden. De yngre som vill in på marknaden måste nu inte bara spara ihop till kontantinsatsen utan man måste även ha pengar över till att amortera varje månad. Detta trycker även Ola Månsson (VD för Sveriges Byggindustrier) på och menar att amorteringskravet kommer motverka målet att öka bostadsbyggandet(länk).

Mycket har skrivits redan om amorteringskravet och alla har nog nu redan förstått konsekvenser av ett amorteringskrav men jag vill ändå flagga för ett mycket läsvärt inlägg om detta som Gottodix skrev häromdagen(länk).

När det nu även pratas om att regeringen ska se över ränteavdraget, ett ränteavdrag som kostar staten 30 miljarder kronor i skatteintäkter per år, så måste jag ju även se till hur detta kommer påverka framtida investeringar i byggbranschen. Jag kan tycka att det är oerhört motsägelsefullt att i ena änden tvinga folk att amortera på sina lån och i andra änden subventionera dina bolåneräntor. Men vad händer då ifall de avskaffar ränteavdraget som bl.a. bidragit till de höga bostadspriserna?

Vid en borttagning av ränteavdraget kommer dina bolån att bli dyrare. Även detta kommer göra det svårare för folk att klara av att köpa och äga sina lägenheter. En andra sak som bör bli en effekt av slopat ränteavdrag är att värdet på din bostad kommer att sjunka. Ekonomistas har skrivit ett väldigt bra inlägg om just detta(länk)

Slutsatsen

Min slutsats efter att ha fördjupat mig mer än vad från början var tänkt är att man bör hålla utkik efter vissa förändringar som kan komma att göras som kommer påverka bostadsbyggandet och på så sätt påverka byggbolagen.

Bostadsbidrag
Om vi får se ett bostadsbidrag kan det ge de som inte nu har råd att efterfråga lägenheter chans att efterfråga lägenheter vilket kan öka byggandet av bostäder. Så får vi ett bostadsbidrag så kommer detta troligtvis ge en skjuts till byggandet och detta kommer gynna byggbolagen.

Subventioner
Om subventionerna stannar på den nivå som de är på nu så är inte detta nånting man kan räkna in som fördelaktigt i sin analys av byggbolagen tycker inte jag. Skillnaden dessa subventioner gör är marginell men om vi får större och mer omfattande subventioner så kommer det få fart på byggandet så håll utkik efter det.

Markpriserna
När det kommer till markpriserna tycker jag man ska hålla utkik efter ifall det blir några ändringar i det kommunala planmonopolet. Detta planmonopol bromsar upp byggnationen och jag är helt övertygad om att ifall man förenklar detta så kan det komma att bli enklare för exempelvis privata aktörer att ge sig in på bostadsmarknaden och man kan på så sätt ge marknaden ytterligare en knuff.

Amorteringskrav
Här tror jag att vi har en hyffsat stor bov. Detta kommer göra att det blir svårare för nya att ta sig in på marknaden och det kommer absolut skapa en inlåsningseffekt på bostadsmarknaden. Detta kommer ge en otroligt trögrörlig marknad och får de igenom amorteringskravet så kommer detta absolut påverka bostadsbyggandet.

Detta är de saker jag tycker är man skall hålla utkik för innan man köper de bostadsbyggande bolagen exempelvis JM, Besqab & Amhult 2. Även de tre giganterna(NCC, Skanska & PEAB) kommer gynnas av ett stort bostadsbyggande så innan ni går in tungt i dem så kan kanske dessa punkter vara värda att ha i åtanke :)

Funderingar över påskhelgen!

Den lediga fredagen förra veckan gick helt till plugg. Så kommer även denna lediga måndag spenderas men tänkte att jag multitaskar lite och skriver ett inlägg medans jag äter!

Har varit iväg mellan lördag-söndag vilket resulterade i två bussresor som tog 2 timmar enkel resa. Jag passade då på att djupdyka lite i Cloettas senaste årsredovisning och har påbörjat en mer noggrann analys av bolaget.

Jag blev inspirerad att göra aningen mer noggrannare och ordentligare analyser efter att ha läst x antal intervjuer med Laszlo Sombatfalvy. Ni som inte vet vem han är kan läsa om honom här
Han menar på att de flesta av folket som håller på med investeringar idag inte gör sin hemläxa ordentligt utan gör en snabb analys och sedan slänger sig in i bolagen. Jag kände igen mig lite då jag kanske lagt 5-6 timmar på mina tidigare analyser medans han kunde sitta i veckor och analysera möjliga utfall och potentiell avkastning för möjlig aktie att investera i. Så de analyser som kommer komma upp på bloggen här kan komma att vara VÄLDIGT långa men skall försöka göra en liten sammanfattning i slutet på dem för er som inte orkar läsa ;)

Hur länge sitter förresten ni andra med era analyser?

Jag passade även på att lyssna på flertalet poddar under bussresan. Jag har hittat en podd om byggbranschen och för tillfället främst om bostadsbyggandet som görs av Svensk Byggtjänst och heter Snåret.

En väldigt kul podd tycker jag som är intresserad av byggbranschen och det är det jag kommer jobba med efter färdig utbildning.

Ihop med denna lyssnade jag även på Ekots lördagsintervju med Mehmet Kaplan där han pratar om hur vi ska lösa bostadskrisen (länk).

Hans svar tar mig tillbaka till tiden då man tittade på komediprogramet Parlamentet och grenen där man inte får säga JA eller NEJ (länk). Han hade för övrigt tagit hem den leken utan problem!

Mehmet Kaplan får frågor angående deras planer och förslag, däribland de så populära modulhusen som de vill uppföra som en tillfällig lösning på bostadsbristen. Reportern ifrågasätter modulhusen på grund av den utförda rapporten(länk) att dessa kommer bli de dyraste boendena i Sveriges historia. Här svarar Kaplan inte direkt på frågorna han får utan säger i princip varje gång "Detta är en lösning vi KAN ta till". Jag själv blir oerhört irriterad på honom men ni får lyssna själva och avgöra!

Snabbt sammanfattat vill de bygga modulhus på tillfälliga bygglov som man bara kan få i 10-15 år. Detta innebär att investerare behöver få tillbaka sin investering på denna korta tid vilket gör att priset per månad för en etta på 30m2 landar mellan 6500-8000:-/månaden.

Jag vill ju ändå föra in ett investerarperspektiv i detta och det man kan säga är väl att bolag som JM, Besqab och kanske Victoria Park kommer gynnas av denna bostadskris.

JM och Besqab som enbart håller till i bostadsbranschen där JM bygger enbart bostäder och utvecklar medans Besqab utvecklar bostäder och agerar Construction Manager vid byggnationer.

Victoria Park kan komma att gynnas då regeringen vill rusta upp miljonprogrammen och det är just detta de håller på med. Det står fortfarande ca 600 000 orenoverade bostäder kvar i miljonprogrammen och med tanke på att familjesituationerna nu inte är likadana som för 30-40 år sedan så har regeringen som ett förslag att bygga om flertalet stora lägenheter till mindre lägenheter i miljonprogrammen så detta kan komma att gynna Victoria Park ordentligt.

Är det några bolag ni där ute tycker om kanske?

Sist så kan jag ju säga att jag läst ut två böcker till det senaste vilket innebär att 4/12 böcker är lästa för detta året. Eurokrisen, av Stefan de Vylde var så längesen jag läste ut att jag inte kommer ihåg särskilt mycket vilket gör att jag inte kommer skriva någon recension om den men kan fortfarande rekommendera er att läsa den!

Senast nu läste jag klart Maktspelet, av Henrik Fexéus som jag gillade skarpt. Jag gillar hans böcker sedan innan och är övertygad om att folk skulle behöva lära sig vissa av dessa saker.

För tillfället läser jag Mattias Ribbings Vägen till maxade betyg som handlar om att plugga med minnesteknik. Jag har läst en bok av honom sedan innan och kan säga att det funkar helt fantastiskt. Efter att lärt in sig informationen en-två gånger så sitter det där och du behöver inte plugga särskilt mycket mer. För er med barn där ute: LÄS DEN!! och lär era barn tänka med hjälp av minnestekniker redan från ung ålder. De kommer klara skolan utan problem!

Nu till min efterlysning! Bra böcker om Makroekonomi? Bloggaren Gottodix är ju lite av en makroexpert och det är saker som han skriver på sin blogg jag vill lära mig mer om och förstå så har ni tips på makroböcker bara ös hit tipsen!! :D

Utsikt för byggsektorn

Jag är som nämnt förut "aktiv" inom byggbranschen. Jag har arbetat nästan 10 år i branschen och pluggar nu till ett branschrelaterat yrke. Jag har nu varit, tillsammans med övriga i vår klass, uppe i Stockholm för att besöka arbetet med Citybanan.

Troligtvis kommer många av er tycka detta inlägg är lite tråkigt men för en person som mig som har stort intresse för byggsektorn så är en föreläsning om hur de bygger, spränger och pallar upp hela hus bara för att kunna bygga en extra tunnel för pendeltågen som passerar genom Stockholm rena erotiken. :)

Lite snabb fakta om Citybanan och sen ska jag ge min syn på hur det står till i byggsektorn här i Sverige.

Citybanan

År 1870 gick det dagligen 10 tåg genom Stockholm. Såhär 145 år senare går det idag 550 tåg (inklusive pendeltåg) genom Stockholm och södra infarten (getingmidjan) är den värsta flaskhalsen i svenska järnvägsnätet.
Av alla dessa tåg som går genom Stockholms innerstad så är 60% av dessa pendeltåg och tanken är att med Citybanans två nya 6 km långa spår, fördubbla spårkapaciteten så tågen kan gå tätare och punktligare.

Byggstarten ägde rum 2009 och beräknades vara klar 2017. Faktum är dock att de för tillfället ligger hela 1 år före i planeringen och räknas vara klara med själva byggandet år 2016.

Projektet beräknas kosta 16,8 miljarder kronor för svenska folket. Det finansieras av svenska staten genom Trafikverket, Stockholms stad, Stockholms läns landsting samt att Mälardals- och Östgötaregionerna har skjutit till runt 2 miljarder kronor.

Det kanske mest anmärkningsvärda vi fick veta som man inte tänker på vid projekteringsstadiet var att eftersom husägare äger marken som huset står på ända ner till jordens kärna, så de har därför fått förhandla med över 300 bostadsrättsföreningar innan de kunde påbörja byggandet.

Jag tror inte jag kommer gå in mer i detalj om själva Citybanan för jag tror inte läsarna är så intresserade av det utan jag kommer försöka ge min syn på hur byggsektorn tar sig an såna här stora projekt och hur ser det egentligen ut för svenska byggföretag.

Byggsektorn och dess framtid

När man får nöjet att åka på såna här äventyr och faktiskt gå ner i tunneln och få se hur allt går till så förstår man vilket ENORMT arbete såna här saker är. Vi hade en besöksansvarig (konsult) som tog oss runt och gav oss väldigt ärliga och inte partiska svar vilket jag gillade.

En sak som snabbt kom upp var frågan om dödsfall och sammankopplingen till den utländska arbetskraften som de använder sig av.

Hittills har fyra människor mist livet under Citybanans byggtid varav två har varit av den utländska arbetskraften. 

Varför tar vi då in utländsk arbetskraft när vi i Sverige har så mycket bra byggarbetare? Är det inte bättre att gynna byggindustrin här i Sverige?

Ska jag vara helt ärlig så är det för att vi i Sverige inte har tillräckligt många med tillräcklig kunskap och kompetens för att klara av ett arbete av sån här karaktär. Det är inte lätt att hitta platschefer med tillräcklig kompetens för att kunna styra ett projekt för nästan 20 miljarder kronor och 2800 arbetare.

Samma sak gällde där tunneln skall gå under Riddarfjärden. Här ska man gräva en enorm grop i vattnet för att sedan sänka ner en 300 meter lång sänktunnel på 1,5 meter tjocka betongpelare.

Här kände företagen själva en viss tveksamhet ang. deras egen kompetens för ett sånt projekt så därför lämnades detta ut på anbud världen över och det var bara en enda firma (!) som lämnade anbud på detta.

Bara det säger en del om vilken spektakulär och oerhört komplicerad ingenjörskonst som används vid såna här byggen.

Så jag tycker inte det bara är av ondo vi tar in arbetskraft ifrån utlandet förutsatt att allt sköts enligt de regler och föreskrifter vi har i Sverige.

Kan vi inte då lära oss dessa moment så vi inte behöver anlita de utländska företagen igen?

Absolut kan vi det men då kommer den ekonomiska biten in i det hela. Jag är helt övertygad om att bolag som NCC, Skanska och PEAB har både finansiella styrkan och tillräcklig kunskap för att kunna skapa avdelningar som specialiseras mer inom vissa områden men trots detta kommer de troligtvis inte kunna konkurrera prismässigt mot de företag som ENBART till exempel håller på med komplexa dykarbeten.

Skulle våra svenska byggjättar försöka konkurrera ut de världsledande företagen inom vissa specialiserade bygg-grenar så skulle troligtvis deras övriga verksamhet bli lidande. Det är därför inte ekonomiskt försvarbart och är därför både smidigare och billigare att anlita företag som är erkänt duktiga på det, svenska som utländska.

Hur ser då framtiden ut för byggindustrin här i Sverige?

Förutom mitt pluggande sitter jag även med i en typ av ledningsgrupp ihop med de största företagen i och runt om Göteborg. Jag får ju då mestadels reda på hur läget ser ut här i Göteborg men deras generella uppfattning för tillfället är att det är ganska trögt på marknaden.

Citybanan är ju självklart i full gång men de väntar fortfarande på att Förbifart Stockholm ska komma igång på riktigt.

Här i Göteborg är det ju Västlänken de väntar på som kommer hålla rätt så mycket arbetare igång i några år. Även detta ett tunnelarbete som kommer kräva utländsk kompetens för att klaras av. Ett liknande projekt som Citybanan men här i Göteborg vilar staden på lera och inte berg och granit som i Stockholm. Detta kommer säkerligen göra projektet mer svårgenomförligt och även dyrare.

Det som är på allas läppar dock är väl bostadsmarknaden. Byggföretagen känner väl mestadels att de står och stampar då man gärna hade sett enklare regler och förutsättningar för bostadsbyggandet. Men när det är så pass krångligt och ogynnsamt att bygga bostäder så finns det inte något direkt sug från företag eller investerare att bygga.

Man såg även när man var uppe i Stockholm (och även här i Göteborg) att det byggs trots allt väldigt mycket. Det byggs bostäder, hotell, nya vägar, broar och så vidare. 

Sammanfattning

Trots det lite tröga läget för byggsektorn så är jag positiv framöver. Företagen själva tror på att det släpper på allvar nån gång under 2016 och så vitt jag förstår hoppas de även att det tills dess kommit någon typ av lösning för bostadsbyggandet.

Jag har själv NCC som en liten favorit bland byggföretagen men får även en viss exponering mot Skanska genom mitt innehav i Industrivärden. Vill man luta sig mer mot själva bostadsbyggandet är JM eller möjligtvis Besqab mina bästa kandidater.

Jag är helt övertygad om att det för tillfället är en bra tid att gå in i byggaktier. Marknaden går lite på sparlåga och med bra år för företagen i ryggen känner jag att det bara kan bli bättre. Det enda tråkiga för tillfället är väl att de flesta bolag är väldigt högt värderade. Jag kommer absolut gå in mer i NCC så fort dippen kommer.

-

Kan även för er som har funderingar på att plugga något inom byggbranschen säga att vill ni vara säkra på att få jobb och kunna välja och vraka bland arbetsgivarna är det mot anläggningshållet ni ska inrikta er. Det är enormbrist på ingenjörer, arbetsledare etc inom väg, mark och broar.

Vad tycker övriga om byggsektorn? Har jag fel i min profetia och har ni andra företag ni gillar bättre?