Bolåneräntan
Jag har en längre tid gått och funderat över att värdera våran lägenhet för att kunna förhandla ner vårat bolån. Vi har idag vårat lån hos en av storbankerna och har idag halva lånet till fast ränta på 2,45% och andra halvan till en rörlig ränta på 2,01%.Detta är något jag är jättedålig på. Jag kan ingenting om hur det fungerar med att värdera lägenhet för att förhandla lån och ränta etc.
Därför vänder jag mig nu hit. Är mina räntor bra räntor? Är det värt att lägga 2500 kr på en värdering för att få ner räntan?
Är i stort behov av tips och råd!
Spara eller amortera?
När jag även gått och funderat på bolån, amortering och räntor så har vissa funderingar kommit till mig. Vi lägger ungefär 10% av vårat sparande till extra amortering som ligger på räntekonto, för att ifall vi vill, ska kunna slänga in en klumpsumma för att få ner låneandelen.Men frågan är ju ifall man verkligen ska amortera extra? Är det inte bättre att slänga in denna klumpsumma på börsen när den väl dippar?
På samma sätt vore det ju skönt att bli av med lite mer av lånet ifall räntorna skulle höjas. Med nuvarande inkomst skulle vi ju iofs klara en räntehöjning upp till 10-15% innan vi skulle behöva ta av sparat kapital och en sån höjning lär ju inte komma inom de närmsta 1,5 åren direkt (det är tiden jag har kvar att plugga).
Så vad tycker övriga bloggosfären här egentligen? Amortera extra eller slänga in det i marknaden?
Byta bank eller kräva mer?
Jag läste även en artikel angående nya bestämmelser kring bankernas "Bail-in" där de nu bestämt att ifall banken håller på att gå i konkurs så får de ta utav spararnas pengar så pappa staten slipper skjuta till kapital. Se Cornucpoias inlägg om detta här
Detta gäller då den storbank vi tillhör. Då jag ändå är i bolånesvängen och vill få ner min boränta så mycket som möjligt kanske det är dags att titta sig runt omkring för att byta bank? Se ifall det är grönare på andra sidan?
Även min IPS är låst i nån typ av "Fond IPS" som gör att jag bara kan handla fonder i mitt IPS. Går säkert att ändra i nuvarande bank men allt detta är ju argument för att byta bank eller pressa bankmannen på vår nuvarande bank.
Skäms över hur naiv man varit i förhandlingarna hos banken men nu är det slut! Vad har ni andra som har erfarenhet av att förhandla med banken för tips och råd att ge oss?
Era räntor är inte särskilt bra vid en generell jämförelse. Utan större ansträngning ska man komma ner i åtminstone 1,7-1,8 ( ex genom medlemskap i fackförbund, studentmedlemskap kanske räcker i ert fall eller bara genom tjat, med SEB börjar dialogen kring 1% över upplåningsräntan (se www.byggahus.se/upplaningsranta) är min erfarenhet av att förhandlat ca 5 gånger med de.
SvaraRaderaÄnnu viktigare är att ha förhandlat med en eller flera konkurrerande banker, på riktigt, i vårt fall fick vi inte ur de 2 sista tiondelarna förrän vi efter 2 fysiska möten och ett gäng mail på allvar sa tack å hej då byter vi till bank x , tramsigt men så fungera det då på SEB iaf. Då måste man förstås vara beredd att byta och ta konsekvenserna det innebär. De vill gärna att du commitar till diverse produkter och sparanden men de där brukar inte va mkt värt vid nästa förhandling, vi har dessutom bytt bankman (säljare) varje år och högerhanden vet inte vad den vänstra gör så lova runt och håll tunt, kan jag rekommendera. Samma sak med helkundstänket de flesta har, jag berättade öppet att vi kör avanza för placeringar då de har bättre tjänster och du (bankmannen) skulle väl inte rekommendera en sämre produkt till mig? (Lätt att exemplifiera med utbud, courtage etc).
Amortera är väl egentligen inte rationellt på dagens räntenivå, vi vill dock ner i belåningsgrad då vi ligger rätt högt (80%) och amorterar därför i nivå med föreslagna amorteringskrav från FI, främst för att kunna bli skuldfria/lågt skuldsatta den dag vi flyttar till ett billigare boende.
Mvh vadVivill
Tack för grym feedback! När jag väl tar mitt möte med banken är det då värt att betala fär värdering och ta med ? Har fått en muntlig värdering på 1.7 milj och vi köpte för 1.45 milj.
RaderaVi känner också att vi vill amortera ner till en lägre nivå men känns kanske intr som bästa tidpunkten just nu.
Tror vi miissat mycket när det kommer till förhandlingar med banken så jag tackar ödmjukast för din hjälp!:)
Tack, bara kul om erfarenheterna kommer till nytta.
RaderaJustja, det glömde jag, en gång krävde vår bank efter en muntlig uppvärdering av bostaden att vi skulle komma med en skriftlig värdering för att de skulle acceptera den, nästa gång/annan bank gjorde inte det utan nöjde sig med muntlig värdering. Vissa kräver t om att de ska va "deras" mäklare som gör värderingen (!). Beror nog mkt på ort och objekt. Vi betalade i vilket fall 2 000 kr en gång för att få lånen på den värderingen, slutsumman blev ändå bäst med det alternativet. Kan va bra att fråga vad banken egentligen kräver, kanske finns det ngn (annan) mäklare som kan ge värderingen skriftligt gratis/billigare som är ok för banken?
Varför vill ni höja lånen/värdera lgh? Min erfarenhet är att det inte bidrar nämnvärt till räntevilkoren.
Okej ja jag tänkte höra mig för här med mäklarna i Göteborg och se vad de säger.
RaderaNej jag vet att det kanske inte behövs för räntevillkoren men har planer på övrig investering och tänkte att jag kan göra det u samband med att jag träffar banken.
Sen som sagt var jag ju inte särskilt insatt när vi tog lånet men ena halvan har en typ av topplån vilket jag hoppas få bort vid en uppvärdering.
Fantastiskt kul med så bra svar från dig och lovar att återkomma med utfallet från banken!:)
Bra tips från vadVivill. Bidrar med några kompletteringar. Vi skrev ned exakta uppgifter om vad vi tjänar, att det är fast anställning, vår ålder, barn, allt vårt sparande (befintligt och vad vi månadssparar) samt alla våra försäkringar. Vi började sedan med att kolla SBAB och Skandiabanken - där man kan få svar direkt. Med dessa som utgångspunkt skickade vi vår förfrågan med alla våra uppgifter till några olika banker.
SvaraRaderaBemötandet och erbjudandet vi fick var väldigt olika mellan bankerna. Hela vår ekonomi finns ju publik på vår blogg - så som framgår där handlade det inte om någon egentlig kreditbedömning. Vi har ganska bra marginaler. Det var nog mer en fråga om hur olika banker fungerar. De två bästa erbjudande vi fick var 70 punkter under listräntan och det sämsta låg faktiskt över (det var SEB som kom till denna konstiga slutsats -gissningsvis räknade de fel på något sätt).
I förhandlingen med var det några som ville att vi skulle flytta vår aktieportfölj vilket vi inte var intresserade av. Även här var SEB galet dåliga. De "erbjöd" att man kunde handla tyska aktier för 700 kronor per affär plus cuortage och växlingsavgift. Därtill var man tvungen att gå in på ett kontor och fylla i en blankett om en affär som sedan genomfördes dagen efter. När jag undrade om vi med de villkoren kanske trots allt kunde undanta vår aktieportfölj med en tredjedel tyska aktier möttes vi av en fullständig oförståelse. Nåja. Det där kanske var en sidoanekdot.
Mer relevant var att flera vill sälja mer än lånet. Vi åtog oss glatt att ha vårt buffertsparande hos Länsförsäkringar. Säljaren (=rådgivaren) blev nöjd för hon fick sälja och det kostar inte oss så mycket för det här är ett konto vi tömmer när vi köper saker som semestrar, nytt tak o.d.
Vi valde fast ränta på tre år men det är en smaksak. Nu har det förstås kostat en hel del. Det vi ville åt var att säkra våra stora löpande överskott så vår sparplan inte skulle hotas om räntan vände uppåt. Det enda råd jag kan ge i den här frågan är blanda för guds skull inte olika löptider på lånen. Bankerna föreslår gärna detta men var då medveten om att du inte kan göra något om de höjer priset på lån som löper ut tidigare än övriga. Du är ju bunden av det längre lånet - för inga andra banker tar över en del av ett lån.
Sedan frågade du om värdering. Du behöver nog inte oroa dig. Alla banker har liknande tjänster som SBAB:s värdeguide men de visar dem inte för kunderna. Några, som Handelsbanken, vill gärna att du tror att bostaden inte är så värdefull för då är det lättare för dem att få dig att acceptera topplån. Andra som Länsförsäkringar och SBAB är mer måna om att trycka upp värdet på din bostad för då kommer det in med bättre lånevillkor för dem i deras bostadsobligationer. På Länsförsäkringar bekostade de själva en värdering (gjord av dem själva) som visade att vår bostad är väldigt värdefull.... mäklaren smög in en formulering när vi pratade där han sa ungefär "Ja, om ni säljer kan det ju kanske bli lägre."
Hoppas detta var till hjälp. Jag ska se om jag kan lägga ut vårt bankbrev på vår blogg.
Nu finns vårt brev med bolåneförfrågan till utvalda banker utlagd på gottodix.blogspot.se
SvaraRaderaHoppas det kan vara till nytta :)
Tack för ytterligare ett fantastiskt svar! Pratade med vår bankman i fredags och satte lite press på han. Han skulle återkomma under kommande vecka så får se hur det går! :)
Radera